Оценка земельного участка

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Если правообладатель участка притязает на изменение результатов оценки, в силу объективных причин, ему придётся подтвердить обоснованность притязаний. Любые факторы, которые снижают эффективность использования надела, могут рассматриваться причиной для снижения стоимости. Так же – факторы, выступающие в роли преимуществ – допускают её увеличение.

Для проведения переоценки, в данном случае, следует провести экспертизу почвы или ландшафта, которые выступили причиной притязаний на переоценку. Эти документы собираются за счёт собственника или иного правообладателя ЗУ.

Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.

Собранный пакет документации вместе с заявлением владельца ЗУ передаётся в местное отделение Росреестра. При отказе внесения изменений о переоценке недвижимости – обращаются в суд по месту расположения надела. В этом случае так же к исковому заявлению прилагаются результаты независимой оценки.

Хотите знать больше о стоимости ЗУ? В нашем разделе вы найдете много полезной информации по этой теме.

Реальная цена надела

Реальная цена может отличаться от кадастровой в разной степени. От рыночной отличия будут намного меньше.

Однотипные объекты недвижимости в определенных районах должны стоить примерно одинаково.

Есть факторы, которые не сможет увидеть оценщик, но они существенно повлияют на цену земельного участка. Например, возможность изменения вида разрешенного использования (ВРИ). Для того, чтобы иметь возможность построить дом, граждане покупают земельный участок дешевле.

Низкая стоимость обусловлена ВРИ. После регистрации права собственности на участок меняют разрешенное использование и строят дом. Таким образом, повышается цена на участок, который возможно переоформить в дальнейшем.

При продаже

При продаже земли не всегда пользуются реальной ценой. Иногда ее завышают, но в целом она зависит от:

• решения продавца;
• независимой оценки;
• взаимной договоренности сторон.

В первом случае речь идет о субъективной оценке продавца. Если покупатель согласен, то подписывается соглашение купли-продажи. Если нет, то возможен последний вариант, когда продавец и покупатель путем взаимных уступок договариваются об определенной цене.

При аренде

Часто земля оформляется в собственность через аренду этого же надела. Это связано с тем, что у многих нет денег на покупку участка. Поэтому они пишут заявление в администрацию с просьбой выделить участок в аренду. Указывается предпочтительное направление и использование надела.

Согласно Гражданскому и Земельному кодексам в дальнейшем возможен выкуп арендованной земли. При покупке арендованной земли есть свои особенности.

После проведенного межевания специалист собирает все документы и передает их в Росреестр. После регистрации участку присваивается номер и устанавливается кадастровая стоимость, которая будет основой при продаже земли.

В последнее время процедура выкупа у государства или муниципалитета арендованной земли претерпела следующие изменения:

• отменены торги, как непременное условие выкупа участка под ИЖС, ЛПХ, СНТ, фермерское и дачное хозяйство;
• продолжительность договора аренды должна быть не меньше 3-х лет;
• выкуп земли производится не по рыночной цене, а по кадастровой.

Если раньше расчет стоимости производился, исходя из рыночной стоимости, то в настоящее время определяется кадастровой ценой. Выражается он в определенном проценте от нее. Чаще всего цена на земли сельскохозяйственной категории равна кадастровой стоимости, но иногда региональное законодательство предусматривает льготы для определенных слоев населения.

В некоторых регионах после продолжительной аренды (10-15 лет) цена на арендованный участок приближается к нулю. Некоторые области предоставляют для фермерской деятельности землю бесплатно.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Нормативная база

Кадастровая стоимость является налоговой базой для взимания налогов с земельных участков. Согласно Налоговому кодексу (статья 389, 390) участки являются объектами налогообложения.

Определение «участок» дается в статье 1.11 Земельного кодекса РФ. Постановления Правительства, решения Верховного Суда, Минфин России определили, что земельным участком, как объектом налогообложения, может быть только внесенная в государственный кадастр земля.

Для того, чтобы определить кадастровую стоимость, в определенном порядке, установленном Земельным кодексом (статья 66), проводится кадастровая оценка земель. Результаты доводятся до налогоплательщиков.

Согласно новому закону вся кадастровая деятельность будет взята с 2020 года под государственный контроль. Оценка будет происходить по соответствующим индексам, которые получит каждый субъект РФ.

Пока кадастровая оценка определяется при помощи коммерческих негосударственных структур. Это касается тех, кому нужна переоценка или первоначальная постановка на учет. В этом случае у физических и юридических лиц будет выбор между местными подразделениями Росреестра и частными фирмами.

По Федеральному закону №360, который вступил в силу с 2020, кадастровая стоимость до 2020 года не будет меняться.

Исключения составляют случаи, когда собственник сам захочет провести переоценку. В остальных случаях будет применяться кадастровая стоимость, которая действовала в 2014 году.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Кадастровая стоимость представляет собой расчётную сумму, в которой отражается степень полезности (ценность) участка земли, в случае его целевого использования. Она заносится в специальный регистр (базу данных) земельных участков.

Ее размер – это главная характеристика, которая формирует степень эффективности использования земли и денежные затраты, необходимые для ее покупки.

Пользование землей предусматривает определенные виды оплаты:

• За право заключить договор, касающийся аренды земельного участка;
• За участки, предоставляемые в частную собственность;
• Налог на землю;
• Оплата аренды.

В качестве плательщиков выступают организации, во владении которых находится земля, если она приравнивается к объектам налогообложения. Если объект недвижимости входит в состав паевой составляющей инвестиционных фондов, налог уплачивает управляющая компания.

К объектам налогообложения приравниваются земельные участки, находящиеся в пределах муниципального образования (города федерального значения города Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на чьей территории введен налог.

Не считаются объектом налогообложения:

• участки, которые были изъяты из оборота, согласно законодательству РФ;
• участки, имеющие ограничения в обороте, площадь которых занята объектами, представляющими культурную или археологическую ценность для народов РФ; входящим в список всемирного культурного наследия, историко-культурных заказников; заповедниками;
• земли, являющиеся частью лесного фонда;
• участки, на территории которых располагаются объекты водного фонда;
• земля, включенная в состав имущества многоквартирного жилого дома.

Главное различие рыночной и кадастровой стоимостей состоит в том, что определение рыночной цены имеет более обобщенный характер. На ее формирование влияют существующий спрос на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется политикой цен каждого региона в отдельности

Еще одно важное различие – кадастровую цену устанавливает орган государственной власти, она определяет размер налога на недвижимое имущество

Кадастровая стоимость всегда меньше рыночной. Но бывают случаи, когда две цены равнозначны. Если по результатам оценки было определено, что кадастровая стоимость больше рыночной, формируется повторную заявку для обращения в Росреестр или оспорить полученное заключение через судебные органы.

Если данные реестра разнятся с информацией кадастрового паспорта, у налогоплательщика есть сомнения по поводу установленного размера налога на землю, для решения спорных вопросов также обращаются в суд.

В этом видео можно узнать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Watch this video on YouTube

Касаясь вопроса взаимодействия рыночной и кадастровой стоимостей, стоит отметить, что кадастровая цена важна при определении рыночной. Но в то же время она не влияет на нее, а лишь в некоторой степени опирается.

Подтверждением этого факта служит то, что во время кадастровых расчетов уполномоченные специалисты принимают во внимание рыночные цены на недвижимость не по всей территории страны, а только в отдельной области или регионе

Что может повлиять на отмену сделки по продаже земли?↑

Есть несколько моментов, наличие которых почти гарантированно сделает сделку невозможной.

Первое. Нерешенные споры по границам и судебные тяжбы с соседями.

Второе. Земля находится в поле интересов местных властей, например, на данной территории планируется строительство дорог или других муниципальных объектов, либо намечается массовая жилая застройка. Хотя, если это строительство дороги или жилого массива намечено в некотором удалении от вашей земли, то это поднимет цену, т.к. сделает ваш участок ближе к инфраструктуре.

Третье. Расположение участка в экологически неблагополучном районе, а также рядом с мусорной свалкой, ЛЭП, вредным производством.

Четвертое. Слишком большая цена при очевидно меньшей стоимости, плюс нежелание продавца снизить цену до адекватной.

Виды оценки

Для оценки необходимо определить стоимость одного земельного участка либо их совокупности. Процедуру делят на 2 вида – нормативную и экспертную оценку.

Назначение нормативной оценки земли включает:

• определение размера налога на землю;
• расчет госпошлины при оформлении документации;
• расчет арендной платы;
• определение потерь в сельскохозяйственном производстве;
• оформление наследства или дарственной.

Гражданско-правовые соглашения относительно земельного участка и оформления права собственности на него нуждаются в экспертной оценке. Она выполняется на определенную дату, так как существуют временные изменения факторов, характеризующих объекты недвижимости.

Важно помнить, что грамотное использование принципов оценки земельных участков обеспечивает их владельцам максимальный доход в определенных экономических ситуациях.

Оценочная деятельность, регламентирующаяся законодательством, предусматривает несколько видов оценки:

• рыночную;
• кадастровую;
• инвестиционную;
• ликвидационную.

Понятие инвестиционной оценки уместно для конкретного инвестора и проекта. В отличие от рыночной оценки инвестиционная стоимость ограничивается фиксированной целью использования. Обычно такой вид оценки применяют для расчета эффективности конкретного проекта либо раздела долей в нем. Правильно рассчитанная инвестиционная стоимость должна превышать рыночную оценку.

Ликвидационная стоимость является фактически рыночной, но на продажу объекта отводится время меньше среднего срока экспозиции аналогичного участка на рынке. В обычных случаях ликвидационная стоимость ниже рыночной оценки. Показатели могут быть и равными, если у объекта очень высокая ликвидность.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Этим термином называют наиболее вероятную цену объекта недвижимости при его отчуждении на открытом конкурентоспособном рынке. При этом обе стороны сделки должны располагать нужной информацией, а цена сделки не должна зависеть от чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость изменяется соответственно конъюнктуре рынка, так как является отражением его фактического состояния. Допустима разница в дате оценки и отчета, но оценочная процедура должна быть совершена раньше.

Рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Это допустимо в исключительных случаях:

• специализированное назначение;
• устаревший объект, когда стоимость участка меньше затрат на снос;
• подверженность воздействию загрязнения окружающей среды.

Результаты формируются в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость

Основное назначение оценки кадастровой стоимости участков – налогообложение. Оценивать кадастровую стоимость могут государственные органы, то есть специализированные бюджетные учреждения. При их отсутствии допускается деятельность частного лицензированного оценщика.

С 2006 года кадастровая стоимость – база для расчета налогов. Она не может превышать рыночную стоимость.

Переоценивать кадастровую стоимость нужно минимум один раз в 5 лет, при этом процедуру нельзя проводить чаще одного раза за 3 года. Объективная оценка зависит от ряда факторов:

• экономической ситуации;
• региона расположения;
• категории участка;
• вида разрешенного использования;
• наличия коммуникаций;
• наличия построек (недостроенные объекты также учитывают).

Следует знать, что в большинстве случаев оценщики не рассматривают каждый объект в индивидуальном порядке. Они учитывают общие признаки участка и относят его в определенную группу. Такой метод называют массовой оценкой. Если она невозможна, то прибегают к индивидуальному подходу.

После определения, к какой группе относится конкретный участок, расчет кадастровой стоимости прост. Каждой группе соответствует удельный показатель кадастровой стоимости. Его можно назвать условной рыночной ценой. Этот показатель нужно перемножить с площадь участка в кв. м. Полученная сумма является конечной кадастровой стоимостью.

Профессиональная оценка земли

Для чего нужно знать рыночную стоимость земли, находящейся в собственности? Земля, как и остальное имущество, и производственные активы компании, является активом, который может и должен приносить прибыль. Способов получения выгоды много: строительство, прибыль от сдачи в аренду, размещение под залог для получения кредитных продуктов банков на развитие производства. Кроме указанного, подобная оценка может понадобиться при вступлении в наследство для исчисления госпошлины при передаче права на участок новому собственнику. В таком случае оценка проводится по состоянию на дату смерти предыдущего владельца земли.

Земельные участки различаются формами, видом, характером использования. Корректное определение цены находящейся в собственности земли или стоимости аренды земельного участка – важнейший фактор для дальнейшего эффективного использования этого актива. В нашей компании профессиональные оценщики определят актуальную стоимость с учётом текущей обстановки на рынке недвижимости и предоставят официальное заключение. Мы проводим оценку рыночной стоимости как незастроенных земельных участков, так и с имеющимися сооружениями. Независимая оценка земли — одно из направлений нашей профессиональной деятельности. Мы предлагаем оценку всех категорий земель — сельскохозяйственных, промышленных, населенных пунктов с учетом вида разрешенного использования.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод
Нормативная методика	При таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности. Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продаж	Определение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ● состояние рынка недвижимости; ● условия продажи земли; ● назначение ЗУ; ● место нахождения ЗУ; ● физические особенности земельного надела; ● состав почвы; ● прогнозы экономистов; ● наличие инфраструктуры; ● наличие коммуникаций: газ, вода, электричество. В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)	Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределения	Этот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделения	Такой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный метод	Цель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методика	Такой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

• оплата услуг оценщиков;
• строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
• очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
• реклама и маркетинговые исследования.

Методы оценки земельного участка

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

Сравнение продаж

Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.

Метод извлечения (выделения)

Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.

Распределительный метод (метод соотношения)

С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.

Определение затрат на освоение

Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.

Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение

Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.

Предполагаемое использование

Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.

Оценка права аренды

Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:

• фиксированной в контракте найма арендной платы;
• срока аренды;
• рыночной стоимости;
• дисконтной ставки;
• наличия сервитута (ограниченного права пользования).

Капитализация земельной ренты

Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:

• расчет предполагаемой ренты;
• вычисление коэффициента капитализации ренты;
• расчет реальной цены надела.

Метод остатка

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Важно учитывать, что такое разнообразие методик предполагает определенную подготовку и опыт в этой сфере. Для оценки земельного участка следует обращаться исключительно к аккредитованным специалистам, которые подберут оптимальный вариант и выполнят все необходимые расчеты.

Самостоятельно узнаем кадастровую цену земельного участка

Если собственник надела не может рассчитывать реальную рыночную цену, и этот показатель ему нужен для оценки ситуации, то необходимо обратить внимание на кадастровый показатель стоимости. Государство действует так, что стремится к равенству этих двух параметров: цены по кадастру и на рынке

Сведения о том, какова кадастровая стоимость, можно найти в Росреестре. Например, заказать из этого регистрирующего органа выписку из ЕГРН. Там будет указана кадастровая цена.

По кадастровому номеру можно узнать приблизительную стоимость земельного надела, причем сделать это дистанционно. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра, либо другие интернет-ресурсы и ввести кадастровый идентификатор в специальное поле. Вместо кадастрового номера можно внести адрес земельного надела, если он ему присвоен.

Если собственнику необходима официальная бумага, которая определит стоимость его участка на рынке недвижимости, необходимо выбрать частного оценщика или обратиться в компанию, специализирующуюся на данных услугах. Для того чтобы выбрать добросовестного партнера, необходимо посмотреть отзывы бывших клиентов или расспросить друзей, знакомых. Может, кто-то пользовался услугами определенной фирмы. Человек должен задать вопросы эксперту. Например, это может быть круг следующих вопросов:

• выезд на участок или оценка по документам;
• что входит в цену, взимаемую оценщиками за услугу;
• метод оценки участка;
• время, которое понадобится человеку за работу.

Проведение работ

Для проведения работ оценщик обязан просмотреть все документы, которые имеются на данный земельный надел. А также правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги.

После предоставления пакета бумаг с компанией необходимо заключить договор и оплатить оценку. Условия договора внимательно прочитываются. В нем должна быть указана ответственность оценщика, а также его действия в случае некорректно проведенного мероприятия.

Согласуется дата, время проведения оценки. Для грамотной оценки необходимо внимательно исследовать и просмотреть земельный надел. Поэтому собственнику лу4чше заранее договориться о будущем мероприятии с оценщиком. После исследования земли он может приступить к расчетам. Заранее узнаем, входит ли выезд специалиста на место в стоимость услуг.

В назначенный день и время владелец должен на месте ожидать специалиста. При осмотре оценщик может задать уточняющие вопросы, влияющие на стоимость земельного надела. Это могут быть такие вопросы, как:

• состав почвы;
• степень потопляемости участка зимой;
• иные скрытые факторы.

Отчет об оценке рыночной стоимости содержит данные собственника, надела и самого специалиста. Методики, по которой производился расчет — важная составляющая работы специалиста. Например, использование специалистом метода массовой оценки земельных наделов применяется в отношении типовой земли, предназначенной для возведения домов жилого назначения в пределах города или населенного пункта. Другие оценочные способы используются при установлении рыночной стоимости земель, которые принадлежат к лесному фонду, угодьям сельхозназначения, земель под объекты промышленности. Любой отчет оканчивается выводом. В нем и отражена рыночная стоимость недвижимости.

Как узнать?

Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?

1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.

При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.

Хотите более подробно узнать как определяется кадастровая стоимость земельного участка, а может интересует что такое кадастровая справка на земельный участок? Жми на выделенные фразы.

Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.

Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.

Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?

1. Метод переноса или соотнесения.
2. Способ вычисления капитализации ренты.
3. Методика развития земли.
4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.

Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

• в деревне;
• организованном коттеджном поселке;
• дачном или садовом товариществе;
• или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Оценка стоимости земельного участка

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка. 

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.

Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.

В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы. 

Рыночная оценка земли и ее особенности 

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие. 

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки 

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде. 

Порядок процедуры оценки земельного участка: 

• Заключение договора на оценку объекта; 

• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта; 

• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов; 

• Определение итоговой стоимости земельного участка; 

• Составление официального отчета о выполненной процедуре. 

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.