Кадастровая стоимость квартиры: что такое и как ее определить

Кто предоставляет услуги по получению справки о кадастровой стоимости недвижимости — обзор ТОП-3 компаний

Кроме описанной выше юридической компании, есть много других, которые предоставляют весь перечень услуг, связанных с кадастровой стоимостью недвижимости.

Предлагаю обзор трёх из них.

1) Юрбизнесконсалт+

Это многопрофильная юридическая контора, которая оказывает большой спектр услуг

Среди них важное место занимают действия, связанные с предоставлением различной информации из ЕГРН

На сайте компании можно заказать выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости как для физических, так и для юридических лиц. Скорость их изготовления зависит от региона. По Москве вам выдадут результат уже через сутки, по другим регионам за 5 дней.

Услуги и цены компании Юрбизнесконсалтинг+:

• формирование срочной электронной выписки из ЕГРН за 6 часов – 500 рублей;
• официальные выписки с печатью Росреестра – от 4 до 7 тыс. рублей, в зависимости от срочности и региона;
• выписка о правах на конкретное лицо – от 5 до 9,5 тыс. рублей.

Помимо этого, в компании можно заказать кадастровый или технический паспорт на объект недвижимости.

2) ЕГРПуля

Компания занимается документальным сопровождением правоотношений в сфере недвижимости. Сотрудники готовы работать в выходные и праздничные дни, а также доставить вам документы на дом. При этом стоимость услуг доступна каждому. На сайте есть несколько удобных способов оплаты и форма онлайн заказа.

Услуги, предоставляемые компанией ЕГРПуля:

Кроме того, на сайте вы можете заказать поиск любой информации о недвижимости и ее собственниках. Часто это нужно сделать до заключения всевозможных сделок. Можно по личным данным собственника составить весь перечень, вместе с кадастровой стоимостью недвижимости, которой он владеет на территории России.

3) Росрегистр

Эта компания специализируется на предоставлении всей информации о недвижимости, которая только может понадобиться клиенту. Справки выдаются в электронном и официальном виде. Специалисты компании занимаются не только оформлением справок и выписок из ЕГРН, но и розыском имущества физических и юридических лиц на территории любого субъекта России.

Кто может получить справку с оценкой и как именно?

Стоит учесть, что просто так узнать стоимость понравившегося вам объекта недвижимости нельзя. Получить справку с оценкой из официального источника – БТИ, Росреестра и т.д. может только собственник жилой недвижимости, либо его официальный представитель при предъявлении нотариально заверенной доверенности, либо жильцы, если они пользуются им по договору социального найма.

Для того чтобы узнать инвентаризационную стоимость, доступен всего один вариант –это обращение в Бюро технической инвентаризации в вашем городе лично. График работы можно посмотреть на официальном сайте в Сети, запись на прием осуществляется там же или по телефону.

Практически везде можно получить консультацию специалиста по живой очереди в приёмные часы. С собой нужно будет взять паспорт, документ, удостоверяющий ваше право собственности, доверенность – при наличии, свидетельство об усыновлении или установлении опекунства, если собственником жилья является несовершеннолетний.

Вы оплачиваете государственную пошлину, заполняете заявление и передаете документы. Вам сообщат, когда будет готово заключение, и в назначенную дату вы приедете, предъявите паспорт и сможете получить оценку в письменном виде.

Чем отличается кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры?

Оба этих показателя имеют важное значение для установления общей стоимости недвижимости, а также правильного вычисления налога на неё. Несмотря на то, что оба показателя помогают определять стоимость, делают они это по-разному, и результат также используется в разных целях:

Получается, что кадастровая стоимость недвижимости гораздо сложнее по вычислениям: для её расчета используется множество факторов и показателей, а для инвентаризационной – только фактические данные о ценах на стройматериалы и работу, которые действовали в конкретный год строительства. Однако все это не учитывает реальную стоимость жилья, потому что рыночная цена включает в себя намного больше факторов оценки.

Если вам нужна более реальная стоимость, то она определяется именно по кадастровой стоимости. Именно она является максимально приближенной к рыночной цене, и именно на ней основывается размер налога на имущество с 2015 года.

Изменение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может измениться при очередной оценке, которую проводит государство. Однако если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% объектов недвижимости — проводится внеочередная кадастровая оценка.

Также этот показатель может измениться, если объект недвижимости трансформировался — например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры. В этом случае налог пересчитывается с даты, на которую была установлена новая стоимость.

Еще одна причина, по которой может поменяться кадастровая стоимость, — обжалование или исправление технической ошибки в ЕГРН.

11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который изменил правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

В частности, новый порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. Собственник может заказать оценку рыночной стоимости, и если она окажется меньше кадастровой — он будет вправе подать заявление на переоценку кадастровой стоимости.

Для этого следует обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ (в Москве — Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования), или сразу в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В обоих случаях нужно будет собрать доказательства.

«Бюджетное учреждение примет одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости».Жанна Супряга, исполнительный директор юридической фирмы «Двитекс»

Чтобы оспорить кадастровую стоимость через суд, потребуются следующие документы:

• исковое заявление;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенные копии документов, на основании которых возникло право собственности;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта (в бумажном и электронном виде), экспертиза этого отчета (при оспаривании кадастровой стоимости в пользу рыночной);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (при оспаривании недостоверных сведений);
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде; документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученой степени по юридической специальности;
• справка об уплате госпошлины.

«При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо также учитывать, что производство будет осуществляться в соответствии с Кодексом административного производства, которым предусмотрено профессиональное представительство (представителями могут быть только адвокаты или лица с высшим юридическим образованием, статья 55 КАС). Следовательно, стоимость юридических услуг может быть выше по сравнению со стоимостью услуг по ведению обычного гражданского дела»Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

С 2023 года будет действовать обязательный досудебный порядок: для снижения кадастровой стоимости сначала нужно будет обращаться в бюджетное учреждение, установившее эту стоимость. Срок рассмотрения заявления — 30 календарных дней.

Еще одно нововведение — отмена требования, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Заявление об установлении кадастровой стоимости можно подать в течение 6 месяцев после проведения оценки независимым специалистом.

Что такое

Кадастровая стоимость дома устанавливается в Кадастровой палате

Раньше мало кто обращал внимание на эту отметку, которую ставили в кадастровом паспорте, а позже в выписке. Сейчас ситуация кардинально поменялась

Знать текущую кадастровую цену необходимо каждому налогоплательщику, ведь эти показатели важны при новой системе налогообложения и затрагивают каждого человека, у которого есть недвижимость.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Базовая налоговая ставка согласно тридцать второй главе Налогового Кодекса РФ, должна начисляться в зависимости от КЦ (кадастровой цены)

А её, в свою очередь, пересматривают каждые пять лет, потому так важно следить за актуальностью

Новая система в основном затрагивает физических лиц, владеющих недвижимостью. В частности, это может быть не только жилой дом, но и гараж возле него, и другие постройки. Все это влияет на результаты оценки. Налоговая ставка на такую недвижимость варьируется от 0,1% до 2%. Но стоит сказать, что кадастровая цена похожих объектов может значительно подняться. Например, дом в глубинке стоит в два, а то и в три раза дешевле, чем в городе федерального назначения.

Часто кадастровую цену объекта завышают. Это серьёзный недостаток системы, из-за чего владельцам приходится переплачивать за откровенную рухлядь. Правильная оценка позволяет сделать следующее:

• Установить реальную арендную плату при съёме недвижимости;

• Позволяет правильно рассчитать налоговые выплаты;
• В случае необходимости можно проводить равноценный раздел дома;
• Если сумма кажется неправомерной, можно провести перерасчёт стоимости.

В любом случае знать кадастровую стоимость дома никому не помешает.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость – это показатель, который помогает определить рыночную цену объекта недвижимости, либо земельного участка. Проведение оценки регулируется сразу двумя федеральными законами: первая часть в N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (документ доступен здесь), вторая прописана в ФЗ №-237 «О государственной кадастровой оценке», вот ссылка на него.

Как рассчитывается кадастровая стоимость? Для расчета используется более сложная формула, все методические указания о государственной оценке содержатся в Приказе Минэкономразвития России №358 (доступен для изучения здесь).

Какие факторы учитываются:

• Общая площадь недвижимости,
• Расположение объекта,
• Инфраструктура района,
• Наличие или отсутствие парковки, мест отдыха, детской и спортивной площадки,
• Характеристика подъезда,
• Состояние и количество лифтов,
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.
• Площадь земельного участка и число построек для частного дома.

Согласно Приказу, оценщики должны использовать не только рыночную, но и иную информацию, которая связана с экономическими характеристиками объекта. Основные данные нужно брать из официальных источников: Федеральная информационная адресная система (ФИАС), информационные системы Минфина России (ссылка) и т.д.

Важно, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную стоимость жилья. И расхождение в суммах на аналогичные объекты не допускается более чем на 10%

Данный показатель обновляется каждые 5 лет, и именно он сейчас используется при покупках, дарении, отчуждении и иных сделках с недвижимостью.

Что такое кадастровая стоимость и кто ее определяет

Чтобы было понятно, о чем вообще идет речь, дадим определение кадастровой стоимости и объясним смысл проведения такой оценки. Кадастровая стоимость недвижимости представляет собой условную цену, которая прописывается в документах на квартиру. Определением этой цены занимается Росреестр (Кадастровая Палата), в обязанности этого органа входит учет всей без исключения недвижимости, которая находится на территории РФ. Наиболее часто показатель используется для определения суммы налога на недвижимость, собственно, сумма налога находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости жилья.

Кадастровая стоимость намного более приближена к рыночной стоимости жилья, чем инвентаризационная стоимость, которая использовалась для тех же целей ранее. Однако кадастровая стоимость отличается от цены по рынку, так как при определении кадастровой стоимости не учитывается ряд аспектов, которые влияют на формирование реальной стоимости жилья в условиях свободного рынка. Соответственно, формирует официальную стоимость жилья не рынок, а Росреестр, именно от того, во сколько государство оценило ваше жилье, и будет зависеть, сколько вы будете платить.

Как и рыночная стоимость жилья, «официальная» оценка не является статичной величиной. Если цены на рынке недвижимости изменяются под влиянием факторов, формирующих спрос и предложение, то кадастровая стоимость просто периодически пересчитывается. Происходит это, в большинстве случаев, один раз в пять лет, однако в некоторых городах перерасчет происходит один раз в три года, а в Москве и Санкт-Петербурге – один раз в два года.

Оспаривание

Расчёт кадастровой стоимости дома далеко не всегда объективен. Часто случаются ошибки, из-за которых рассчитанная сумма оказывается больше или меньше стандарта. В таком случае у владельца вполне закономерно могут возникнуть сомнения в правильности сделанных выводов.

Дело в том, что налоги зависят от кадастровой стоимости. А снизить её можно только выполнив следующие манипуляции:

• Надо обратиться к профессиональным независимым оценщикам. Но для этого придётся опять собрать все документы, необходимые для оценки. Коммерческие организации не имеют права рассчитать кадастровую стоимость. Этим должны заниматься бюджетные организации, созданные на базе БТИ. Если в регионе уже есть специально созданная оценочная комиссия, надо идти туда. Если комиссии нет, можно обратиться к кому угодно, по желанию и возможности;

• Второй шаг заключается в обращении к Кадастровой палате. Там работает специальная комиссия, которая регулирует споры, причём не только этого плана. Недовольная сторона пишет заявление о несогласии с оценкой и желании повторить процедуру для получения более объективного результата. Заявку рассматривают;
• Комиссия рассчитывает стоимость, учитывая новые обстоятельства. Повторная проверка может длиться достаточно долго, поэтому надо запастись терпением, чтобы дождаться результата.

Когда специалист всё посчитал, но этого мало для снижения налога, есть вариант обратиться в суд. Что примечательно, с 2020 года только через суд и можно будет снизить кадастровую цену частного дома. В противном случае придётся платить налоги по принятому стандарту.

https://www.youtube.com/watch?v=ZvpUT-VJRUU&t=22sVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Видеоинструкции Росреестра: Как узнать кадастровую стоимость (https://www.youtube.com/watch?v=ZvpUT-VJRUU&t=22s)

Общие понятия

Вопрос о кадастровой стоимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Главными являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее ФЗ № 135) и Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее ФЗ № 237).

В ст. 3 ФЗ № 237 и ст. 3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость (КС) определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки либо в других случаях, определенных данными законами.

Кадастровую оценку (оценку) проводят раз в 3 – 5 лет бюджетные учреждения (БУ), созданные субъектами РФ. Данная процедура проходит в 3 этапа:

1. исполнительный орган принимает решение о проведении оценки;
2. бюджетное учреждение определяет КС и составляет отчет;
3. исполнительный орган выносит акт об утверждении КС.

Оценка должна быть независимой и определяется исходя из нескольких факторов:

Назначение дома. По назначению дома можно разделить на индивидуальный жилой дом, дачный или садовый домик. Каждый из них имеет разную кадастровую стоимость.
Площадь дома.
«Возраст» дома. Год постройки показывает, насколько физически и морально устарел дом (узнайте, какие дома можно признать аварийными).
Вид населенного пункта и экономическая ситуация в регионе. Как правило, недвижимость в городе или в пригороде на порядок дороже, нежели дом в деревне и на территории садоводческого товарищества.
Инфраструктура и коммуникации

При оценке обращают внимание на наличие или отсутствие электричества, водопровода, отопления, водоотведения, а также связи.
Вид дома по материалу. К этому критерию относится материал, из которого построен дом: из бруса, кирпичный, каркасный, из блоков.

Пожалуй, это основные критерии, по которым осуществляется кадастровая оценка бюджетными организациями. Для того чтобы определить КС загородного дома, специалисту не нужно выезжать по адресу – он может получить необходимую информацию в Росреестре.

КС квартиры

Цена квартиры по кадастру определяется аналогичным образом с применением массового метода и раздела жилья на группы. Этот вид стоимости отличается от инвентаризационной и является основанием для расчета налогов и других обязательных платежей.

Если собственника интересует, где узнать кадастровую стоимость своего дома или квартиры, он может посетить сайт Росреестра. Полученная в электронном виде или на бумажном носителе выписка из ЕГРН является официальным документом.

КС квартиры складывается из удельного коэффициента за 1 м2 жилья, умноженного на его площадь. Удельный коэффициент для такого типа помещений рассчитывается исходя из следующих характеристик:

• местоположения объекта;
• года и материала постройки дома;
• развитости инфраструктуры либо отдаленности от нее.

Где можно узнать КС дома

Каждому объекту присваивается кадастровый номер, без которого невозможно совершение любых сделок. Эта комбинация цифр позволяет собственникам узнать кадастровую стоимость дома в Росреестре по адресу бесплатно одним из двух способов:

• заполнив форму запроса сведений на официальном сайте;
• запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Если запрос направлялся в электронном виде, с помощью номера заявки собственник может .

На указанном сайте подробно объясняется, как самому проверить кадастровую стоимость дома по кадастровому номеру и получить достоверную информацию без посещения МФЦ или Росреестра.

Если не известен кадастровый номер, в форму следует внести адрес. Это поле привязано к адресному классификатору, поэтому заполнив предложенные графы, несложно найти нужный дом. После нажатия кнопки «сформировать запрос» откроется страница с данными о недвижимости.

Как можно оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость квартиры можно оспорить в суде

Что делать владельцу квартиры, если ее собственность была необоснованно завышена, и теперь государство ежегодно будет требовать большие налоги. Такие ситуации возникают достаточно часто, однако действия властей можно оспорить, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости. Закон, посвященный оценочный деятельности, называет два варианта, при которых можно оспаривать кадастровую стоимость: если неверно указаны данные о самом объекте, и если неверно указана рыночная цена к моменту оформления документов. С первым случаем можно столкнуться не так уж часто: могут быть искажены данные о площади жилья, годе постройке дома и прочая фактическая информация, которую легко проверить и исправить.

Однако чаще встречаются ошибки именно в определении рыночной стоимости жилья. В этом случае можно обращаться в суд общей юрисдикции, куда потребуется предоставить доказательства ошибки, или написать жалобу в отдел урегулирования споров Росреестра. Подавать обращение можно в любое время, но лучше сделать это в начале года до начисления нового налога. Обращение будет рассмотрено, и если действительно будет выявлено нарушение, собственник может рассчитывать на снижение кадастровой стоимости.

Эту услугу оплачивает сам собственник: дешевле всего она обойдется для квартиры, а владельцам частного дома с участком придется заплатить значительно больше. К заявлению нужно также приложить справку об установленной кадастровой стоимости квартиры и копию правоустанавливающих документов. Обращение будет рассматриваться, и в течение месяца будет назначено заседание, на котором комиссия примет решение.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости жилья может занять достаточно много времени: заявление должно рассматриваться в течение двух месяцев, но на практике процесс может тянуться дольше. Кроме того, не всегда удается убедить суд в своей правоте. Однако если ваше обращение будет признано обоснованным, кадастровая стоимость будет пересмотрена, и вы сможете добиться существенного снижения налоговой нагрузки. Система относительно недавно вступила в силу, однако иски к Кадастровой палате о пересмотре стоимости стали распространенным делом.

Мнение юриста-эксперта:

Стремление государства навести порядок с налогом на недвижимость, неоднозначно воспринято населением. Много возмущений и недовольств. Люди начали получать уведомления о налоге в разы превышающие прежние платежи. Это понятно, никому не хочется платить лишние деньги. Но государство предусмотрело возможность налогоплательщикам не согласиться с величиной налога. Как поступить, в статье подробно изложено два варианта.

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает. Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости. Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

И, еще совет

Если в ближайшем будущем вы собираетесь продать недвижимость, то отнеситесь к процедуре изменения кадастровой стоимости осторожно. Будет ли для вас это выгодно

Вывод из изложенного материала. Недвижимость всегда требует к себе внимания и заботы. Это ваш капитал, к нему надо относиться со всей серьезностью. Руководствоваться сиюминутной выгодой не следует. Все надо взвесить и продумать. Лишь только потом принимать правильное решение.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн расскажет видеоматериал:

Описание методов кадастровой оценки

При выборе наиболее приемлемого способа оценивания, работники кадастровых служб (оценщики) пользуются следующими подходами:

1. Сравнительным.
2. Доходным.
3. Затратным.

Чаще всего используется сравнительная методика оценивания, чтобы максимально приблизиться к рыночным показателям. Нередки случаи, когда в одном и том же регионе в различных населённых пунктах рыночные цены на недвижимость сильно отличаются друг от друга. Соответственно и величины кадастровой стоимости также должны различаться.

Основные факторы, оказывающие влияющие на величину кадастровой стоимости жилых объектов:

1. Характеристика сегмента — коммерческий, жилой.
2. Расположение дома — степень удалённости от центра города, посёлка, железнодорожного вокзала, станции.
3. Возраст строительного объекта (год постройки).
4. Материалы изготовления несущих стен дома.
5. Площадь строения и пр.

Независимый оценщик имеет право на самостоятельный выбор методики расчёта кадастровой стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценивания.

Перед началом работ собственник имеет право поинтересоваться аттестацией инженера. Эти данные содержатся в государственном реестре. В данном документе также размещена информация о стоимости услуг каждого оценщика.