Договор аренды (имущественного найма, проката)

Хитрые моменты и подводные камни при составлении договора и заключении сделки

1. Гражданский Кодекс основывается на принципах разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, о чем говорится в ст. 2 ГК. В случаях, когда законодательство предусматривает зависимость от добросовестности и разумности участников данных правоотношений, эти критерии должны быть соблюдены. К примеру, если арендатор, воспользовавшись согласием арендодателя совершил неразумное улучшение и требует компенсации, первому может быть отказано в этом.
2. Еще один важный вопрос при заключении сделки съема – земельный участок, на котором находится помещение. Если арендодатель является собственником этой земли, стороны обусловливают права съемщика на участок. В тех случаях, когда вопрос не оговорен, арендатор имеет право пользования участком, на котором находится помещение и необходим для его эксплуатации.

27. Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора являются сама передача арендованного имущества и ее оформление. К ее оформлению закон предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания. Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения (технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции).

Стороны по договору — арендодатель и арендатор. Арендодатель — это собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). Арендатор — гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендатор жилого здания — только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК).

Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия «здание» и «сооружение» технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) — самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Уведомление или согласие арендодателя

Порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу Земельным и Гражданским кодексами решен по-разному.

<*> Если речь идет о земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то срок договора аренды должен быть пять и более лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).<**> В случае неисполнения арендатором предусмотренной ст. 22 ЗК РФ обязанности по уведомлению арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу последний вправе требовать от арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, Письмо Минэкономразвития России от 11.01.2012 N ОГ-Д23-19).

Итак, перенаем возможен только с согласия арендодателя, если предметом аренды является объект недвижимости или земельный участок, который находится в государственной (муниципальной) собственности и передан в аренду на срок менее пяти лет. Уведомить о факте перенайма нужно, если объектом аренды является земельный участок, находящийся в частной собственности (независимо от срока аренды) или государственной (муниципальной) собственности (если срок аренды — более пяти лет). Проиллюстрируем сказанное схемой.

                         -----------------¬     ------------------->¦  Арендодатель  ¦<------------------¬     ¦                   L-------T---------                   ¦-----+-----¬                    ¦/                    -------+------¬¦ Согласие ¦             -----------------¬            ¦ Уведомление ¦L-----------             ¦ Предмет аренды ¦            L--------------    /¦                  L-------T---------                  /¦     ¦                           ¦                            ¦     ¦                 ----------+----------¬                 ¦     ¦<----------------+ Объект недвижимости¦                 ¦     ¦                 L---------T-----------                 ¦     ¦                           ¦                            ¦     ¦            ---------------+---------------¬            ¦     ¦            ¦Земельный участок, находящийся+----------->¦     ¦            ¦    в частной собственности   ¦            ¦     ¦            L--------------T----------------            ¦     ¦                           ¦                            ¦     ¦          -----------------+----------------¬           ¦-----+-----¬    ¦ Земельный участок, находящийся в¦     ------+----¬¦ ...менее ¦<---+государственной или муниципальной+---->¦ ...более ¦¦ пяти лет ¦    ¦   собственности и переданный в  ¦     ¦ пяти лет ¦L-----------    ¦        аренду на срок...        ¦     L-----------                L----------------------------------

Отметим еще несколько важных нюансов, которые не определены нормами законодательства. Так, в ст. 22 ЗК РФ не уточнено:

• в какой момент необходимо уведомить арендодателя (собственника земли) — до или после заключения (оформления) арендаторами соглашения о перенайме;
• кто из арендаторов — первоначальный или новый — должен это сделать.

Полагаем, что уведомить арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок необходимо до заключения соответствующего соглашения, поскольку собственник участка должен знать об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли. Следовательно, направить такое уведомление арендодателю должен первоначальный арендатор.

Статьей 615 ГК РФ не установлены порядок и форма согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по перенайму. Поскольку речь идет об одобрении арендодателем подобной сделки, очевидно, что согласие должно быть получено до момента ее совершения. Согласие арендодателя может быть оформлено отдельным документом в произвольном виде. Если же возможность передачи прав и обязанностей другому лицу предусмотрена условиями договора аренды (что свидетельствует о согласии арендодателя), то необходимость в составлении отдельного документа отпадает (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Аренда недвижимого имущества: срок аренды

1. Первая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что договор заключается строго в письменной форме. Если же письменная форма не соблюдена, то влечет недействительность договора аренды.
2. Вторая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что она должна быть зарегистрирована при условии, что срок договора более одного года. Данное правило касается также земельных участков. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации. Данный вывод следует из судебной практики.
3. Третья особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что срок субаренды не должен превышать основного срока аренды.
4. Четвертая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что зарегистрированный договор аренды подлежит перерегистрации в случае заключения соглашения о перенайме. С момента заключения такого соглашения для третьих лиц он вступает в силу с момента регистрации соглашения о перенайме.

Налоговый учет

Сразу оговоримся: специальная норма — ст. 264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки» НК РФ — в анализируемой ситуации не применяется. Поясним почему. Ее действие распространено на расходы, прямо упомянутые в ней. Это расходы, которые связаны с приобретением права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, и с приобретением права на заключение договора аренды земельных участков (при условии заключения указанного договора аренды). Ни один из названных расходов не имеет ничего общего с расходом в виде платы за перенаем.

С учетом сказанного получается, что порядок признания затрат, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды, должен основываться на общих принципах признания расходов, установленных гл. 25 НК РФ. Словом, вознаграждение за перенаем новый арендатор может учесть при условии его соответствия критериям признания расхода, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Полагаем, сложностей с выполнением данных критериев в анализируемой ситуации не возникнет.

Следовательно, новый арендатор вправе учесть подобные затраты в составе расходов, связанных с производством и реализацией (на основании пп. 1 п. 1 ст. 253 или пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но как: единовременно или равномерно? Расходы в виде платы за перенаем новый арендатор будет «потреблять» в своей предпринимательской деятельности в течение оставшегося срока действия договора аренды, поэтому на основании п. 1 ст. 272 НК РФ обозначенные расходы для целей налогового учета нужно учитывать равными долями в течение указанного срока.

Итак, в бухгалтерском учете расход в виде платы за перенаем признается единовременно на дату государственной регистрации, в налоговом учете — равномерно в течение оставшегося срока действия арендного договора. Из-за названных различий в бухгалтерском учете нового арендатора в месяце признания расхода возникнут вычитаемые временные разницы и соответствующие им отложенные налоговые активы (ОНА) (п. п. 11, 14 ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» <7>). Погашаться ОНА будут по мере признания обозначенного расхода в налоговом учете (п. 17 ПБУ 18/02).

<7> Утверждено Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.

Проиллюстрируем сказанное примером.

Пример 2. Воспользуемся данными из примера 1.

В бухгалтерском учете вознаграждение за перенаем в размере 112 200 руб. новый арендатор учел единовременно в марте 2016 г. (на дату государственной регистрации соглашения). При расчете налога на прибыль новый арендатор в течение 34 мес. ежемесячно начиная с марта 2016 г. будет учитывать сумму в размере 3300 руб. (112 200 руб. / 34 мес.). Соответственно, в марте 2016 г. (из-за превышения суммы «бухгалтерского» расхода на перенаем над суммой «налогового» расхода) в учете будет начислен ОНА, который в дальнейшем станет списываться по мере признания расходов в налогом учете.

Таким образом, в учете нового арендатора будут сделаны следующие записи:

Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?

Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.

Эпидемия напрямую затронула многие компании, которые пострадали от:

• резкого снижения рентабельности, на фоне общего снижения потребления, более высоких затрат и эксплуатационных ограничений, вытекающих из принятия мер безопасности, которые компании должны были принять;
• приостановления коммерческой и промышленной деятельности в течение нескольких месяцев, что привело к невозможности использования помещений, используемых для работы;

Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.

Давление со стороны пандемии — физическое, эмоциональное и финансовое — подтолкнуло многих арендаторов к тому, что они захотели разорвать договор аренды. Несмотря на то, что существуют правила для предотвращения выселений во время чрезвычайной ситуации, нет однозначного решения на ситуации, связанные с COVID-19.

В соответствии с введением ограничений возможный порядок действий касаемо определенной ситуации варьируется от условий заключенного договора, и признания данной ситуации форс-мажором.

«Законы против владельцев? Да мы индейцы»

Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам… Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.

Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Предмет

Информация о предмете такого соглашения прописывается в пунктах настоящего документа. Предметом выступает непосредственно арендуемая Нанимателем комната. В пункте о предмете соглашения следует указать характеристики комнаты, и в каком жилом помещении она расположена. Выглядит это следующим образом:

Наймодатель передает Нанимателю право пользования комнатой, площадь которой составляет 13 квадратных метров, расположенной в 4 (Четырех) комнатной квартире по адресу: Курганская область, город Курган, улица Галкина, дом 777, квартира 99, этаж 18.
Наймодатель, согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации является собственником указанной квартиры.
Наниматель пользуется предоставленной Наймодателем комнатой в целях проживания.
Настоящий договор заключается на срок: 3 (Три месяца) с момента подписания Сторонами документа и может быть автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию Контрагентов.

Во избежание появления конфликтных ситуаций между жильцами указанной квартиры, Сторонам следует прописать в договоре условие о правилах поведения в жилом помещении. Такой пункт может устранить появление обстоятельств, вызывающих неприязнь между жильцами квартиры.

Нужен ли предварительный договор?

Возможность заключения предварительных договоров предусмотрена законодательством, но на практике их используют нечасто.

По сути, они являются обязательством сторон заключить основной договор в будущем. Обещание это непременно делается в форме, определенной для главного обязательства и должно содержать все существенные условия.

Оформляется предварительное соглашение только письменно, но нотариального заверения или регистрации не требует.

Предварительные договоренности, как правило, нужны тогда, когда объект еще строится или ремонтируется (реконструируется).

Составление предварительного договора аренды на практике производят не часто, хотя такая возможность предусматривается законодательно

В таком состоянии он не может быть передан в аренду сразу.

Предварительный договор аренды не всегда влечет стопроцентное заключение основного.

Если установленное время прошло, и никто не настаивает на его оформлении, ничего и не происходит. Если одна из сторон настаивает на его заключении, то при отказе контрагента она может решить это вопрос через суд.

Наличие договора, предполагающего оформление основной сделки в будущем, не является обязательным. Однако, для некоторых случаев он выступает определенной гарантией для обеих сторон.

Права и обязанности

Обязанности арендаторов:

1. Своевременная выплата арендной стоимости. В условиях договора прописывается, каким образом, как часто, когда и в каком размере наниматели обязаны оплачивать аренду. Это может быть ежемесячное, или ежеквартальное погашение. В некоторых случаях по согласованию сторон может быть установлена рассрочка погашения арендной стоимости.
2. Эксплуатация предмета аренды арендаторами строго по прямому назначению. Если лицо заключает соглашение об аренде квартиры или дома, то устраивать в нем парикмахерскую, или маникюрный салон запрещено.
3. Выполнять основные критерии использования имущества. Съемщик не имеет права проводить перестановку, менять стиль, дизайн, без ведома или соглашения собственника. Задача нанимателя – пользоваться имуществом в том виде, в котором оно ему предоставлено.
4. Обеспечить свободный доступ арендодателю к своей собственности. Законный владелец имеет право в любое удобное ему время поверять состояние своей собственности.Если речь идет о недвижимости, то наниматель, как человек который арендует помещение, должен своевременно оплачивать коммунальные счета.
5. Поддерживать объект аренды в надлежащем состоянии, проводить ремонтно-восстановительные. Косметические работы.
6. Нести материальную ответственность.

Она предполагает не только сохранение самого объекта, но и всего, что находится внутри помещения в целости и сохранности.

Помимо обязанностей у нанимателя имеются определенные права. Права арендатора:

•  законное право пользоваться предметом аренды в течение срока, указанного в соглашении;
•  право пользоваться не только объектом соглашения, но и всем, что находится в нем;
•  право сдавать объект аренды в субаренду, но только с разрешения законного владельца;
•  право поселить на арендуемой жилой территории свою семью – родителей, детей, супругов. Обязательное условие – разрешение законного владельца.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

Вознаграждение за перенаем

Ранее мы отмечали, что сделка по замене арендатора в обязательстве (приравненная к сделке по уступке требования и переводу долга) осуществляется с соблюдением норм гл. 24 ГК РФ. При этом в гражданском законодательстве закреплена презумпция возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Именно возмездные сделки, связанные с переводом долга, характерны для коммерческого оборота. Добавим: такого мнения придерживается большинство судей <2>.

<2> Например, в Постановлении ФАС СЗО от 01.06.2012 по делу N А56-44037/2011 отмечено: согласно положениям ГК РФ договор уступки кредитором другому лицу требования, принадлежащего кредитору на основании обязательства, относится к категории возмездных сделок.

Примечание. Передача прав по договорам аренды облагается НДС на общих основаниях (Письмо ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@).

Вместе с тем в гл. 24 ГК РФ не содержится никаких ограничений относительно невозможности совершения рассматриваемой сделки на безвозмездной основе. Следовательно, соглашение о перенайме не может быть признано недействительным в силу отсутствия в нем условия о цене (см. Постановление ФАС СЗО от 22.06.2009 по делу N А44-3757/2008).

Тем не менее, несмотря на указанные обстоятельства, арендаторам (первоначальному и новому) при оформлении соглашения о перенайме все же лучше установить конкретное вознаграждение за перенаем (то есть стоимость права стать новым арендатором), размер которого определяется в зависимости от того, какие именно права и обязанности передаются. В противном случае имеется риск признания соглашения о перенайме недействительным. Актуальным (особенно для холдинговых структур) является также вопрос о «рыночности» вознаграждения.

Образцы договоров и документов по аренде нежилого помещения

1. Договор аренды (имущественного найма) нежилого помещения
2. Договор аренды гаража (арендатор — физическое лицо)
3. Договор аренды гаража (между физическими лицами)
4. Договор аренды здания
5. Договор аренды здания и земельного участка на котором оно расположено
6. Договор аренды здания с передачей права пользования земельным участком под зданием
7. Договор аренды здания с последующим выкупом
8. Договор аренды здания, находящегося в собственности арендодателя
9. Договор аренды машиноместа в подземном паркинге
10. Договор аренды нежилого помещения
11. Договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом
12. Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя
13. Договор аренды нежилых помещений
14. Договор аренды офисного помещения
15. Договор аренды парковочного места (в паркинге торгово-офисного центра)
16. Договор аренды площади под торговый автомат
17. Договор аренды помещения под офис
18. Договор аренды помещения под производство
19. Договор аренды склада
20. Договор аренды склада для хранения стройматериалов
21. Договор аренды сооружения (железнодорожные подъездные пути)
22. Договор аренды торгового киоска
23. Договор аренды торгового помещения
24. Договор аренды торговой площади
25. Договор аренды части нежилого помещения
26. Договор долгосрочной аренды здания без права субаренды
27. Договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды
28. Договор долгосрочной аренды здания с расширенными обязательствами арендодателя
29. Договор долгосрочной аренды нежилого помещения
30. Договор краткосрочной аренды нежилого помещения
31. Договор субаренды нежилого помещения
32. Договор субаренды нежилого помещения с движимым имуществом
33. Договор субаренды нежилого помещения с повышенной ответственностью субарендатора
34. Предварительный договор аренды нежилого помещения
35. Соглашение о расторжении договора аренды

Кто такой арендодатель?

Закон говорит о том, что арендодателем может выступать собственник помещения, однако есть оговорка, что стороной может выступать лицо, уполномоченное законом или собственником здания (статья 608 ГК).

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Однако в отношении недвижимости – сдача в аренду возможна только с разрешением собственника. Если арендодателем выступает некоммерческая организация, то аренда разрешается тогда, когда это не противоречит правам на собственность.

Полномочия

Сдавая помещение арендодатель имеет право на:

• получение оплаты за использование недвижимости;
• проверку целевого использования (если другое не оговорено соглашением сторон);
• компенсацию убытков, принесенных второй стороной;
• требование пени за несвоевременную оплату аренды;
• компенсацию потерь, вызванных несвоевременным возвратом помещения;
• другие компенсации, предусмотренные ГК и/или договором.

Обязанности

1. Главной обязанностью стороны является предоставление недвижимости в состоянии, отвечающем условиям соглашения и назначению здания.
2. Помимо этого арендодатель обязуется предоставить недвижимость в срок, который оговорен сторонами либо, если такой договором не предусматривается, в разумный срок.

ГК не раскрывается понятие разумный срок, его пределы являются оценочными и подразумевается, что они должны быть реально выполнимыми.

• Во время заключения договора арендодатель в обязательном порядке должен предоставить информацию о праве собственности предмета договора другими лицами.
• Также арендодатель обязан отказаться от любых действий, которые препятствовали бы использованию имущества второй стороной в соответствии с его целевым назначением.

Ответственность

• В соответствии со статьей 583 ГК сторона несет ответственность за недостатки сдаваемого помещения, которые могут препятствовать нормальному пользованию, если они не были известны арендатору, и он не мог обнаружить их при осмотре и проверке исправности. В таком случае арендатор имеет право потребовать устранения неисправностей, уменьшения размера арендной платы, возмещение своих затрат на устранение таких моментов или расторжения договора.
• При нарушении сроков передачи помещения арендодатель несет ответственность. Арендатор имеет право требовать в судебном порядке предоставление имущества, а также возмещения убытков, понесенных из-за задержки исполнения обязательств второй стороной.
• Неисполнение арендодателем обязанностей в части сроков предоставления имущества в пользовании, надлежащего состояния, осведомления о правах других лиц на сдаваемое имущество может привести к требованию уменьшения размера арендной платы, возмещения убытков, причиненных арендодателем, расторжения договора.

Нормативная база

Договор аренды в ГК регламентируется пятым параграфом. Статья 656 ГК РФ предписывает, что по данному соглашению предприятие передается арендатору для дальнейшего ведения предпринимательской деятельности.

При этом предприятие может передаваться только целиком в качестве общего имущественного комплекса. Не допускается выделение доли или отделение собственности, требуемой для ведения предпринимательской деятельности.

Следует учитывать, что по договору не передается право арендодателя на ведение соответствующей деятельности. При этом отсутствие лицензии у арендатора не освобождает его от выполнения обязательств, указанных в соглашении.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

• без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
• запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
• в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
• согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации.

Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

• правовой статус сторон;
• систему налогообложения арендодателя;
• срок аренды и возможность его автоматического продления;
• необходимость регистрации;
• возможность корректировки арендной платы;
• необходимость гарантийного платежа;
• порядок оплаты коммунальных;
• право сторон передавать имущество в субаренду;
• порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
• страховка;
• права третьих лиц;
• риски;
• наличие поврежденного имущества;
• ограничение в пользовании имуществом;
• ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
• прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

• Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
• Вступление в наследство на квартиру по дарственной после смерти дарителя
• Финансовый лицевой счет с места жительства: получение, содержание и образец выписки
• Возникновение права собственности на недвижимость — чем подтвердить, когда прекращается?
• Специалист по управлению многоквартирным домом (в соответствии с профстандартом)
• Отступное как способ прекращения обязательства по ст. 409 ГК РФ
• Подробные ответы на ряд важных вопросов о покупке и продаже коммунальной квартиры

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Мнение эксперта
Захаров Станислав Васильевич
Юрист-консульт с 7-летним стажем. Специализируется в области семейного права. Имеет опыт в защите в суде.

Следующий раздел посвящен обязанностям сторон. Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

• на неопределенный срок;
• на год и более;
• сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).