Договор аренды и его существенные условия

Нужен ли предварительный договор

Достаточно часто арендодатели начинают искать потенциальных арендаторов до момента, как будет окончено строительство помещения и получены требуемые бумаги. В таком случае он предлагает потенциальному клиенту заключить предварительный договор аренды нежилого помещения.

Составление предварительного договора

Для арендатора заключение этого соглашения единственный способ получить помещение в нужном районе и здании. Спрос на недвижимость для бизнеса в строящихся зданиях очень высокий. Предварительная сделка помогает быть уверенным в том, что после строительства будет заключен основной договор. Для арендодателя это способ получить прибыль еще на этапе строительства.

Необходимость заключения сделки определяется арендатором. Предварительное соглашение указывает на дату, когда будет подписан основной документ, именно в этом заключается его суть. Также в нем указываются штрафные санкции за невыполнение обязанностей. Как правило, предварительная сделка требует единовременной выплаты от арендатора к арендодателю. Иногда применяются другие способы оплаты.

Предварительные договорные отношения помогают арендаторам получить нежилое помещение в будущем торговом центре или другом здании, которое будет иметь высокую посещаемость. Как правило, такие постройки начинают арендоваться еще на этапе строительства. Для арендодателя выгода заключается в получении определенной суммы денег. Именно поэтому данный вид соглашений достаточно популярен.

Аренда недвижимого имущества: образцы договоров

• Договор аренды недвижимого имущества
• Договор аренды квартиры (на срок менее 1 года)
• Договор аренды движимого имущества (общая форма)
• Договор аренды (общая форма)
• Акт приемки передачи к договору аренды недвижимого имущества
• Акт возврата арендуемого недвижимого имущества
• Исковое заявление в Арбитражный суд о расторжении договора аренды

Литература:

п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)

Пользование арендованным имуществом

Ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Все остальные права и обязанности сторон по договору аренды сохраняют свое действие в полном объеме.

Что касается досрочного расторжения договора проката, оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Иными словами, арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора без обращения в суд. Законом установлено лишь единственное условие для такого отказа, а именно: арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за 10 дней. Несоблюдение срока отодвигает момент его вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по общим основаниям, рассмотренным выше.

Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность — договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяются общие правила Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон РФ N 2300-1), сформулированные в гл. I «Общие положения», гл. IV «Государственная и общественная защита прав потребителей». Среди них — нормы о праве потребителя на безопасность прокатного имущества (ст. 7), информацию (ст. ст. 8 — 12), об ответственности, о праве на компенсацию морального вреда (ст. ст. 13 — 15), а также о праве на государственную (судебную) и общественную защиту (ст. ст. 17, 40 — 46). На регулирование отношений из договора проката законодательством о защите прав потребителей прямо указывается и в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.1994 N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Договоры проката, арендаторами по которым выступают граждане-потребители, могут быть урегулированы постановлениями Правительства РФ, в том числе утвержденными Правительством РФ типовыми договорами или правилами проката отдельных видов имущества (ст. 1 Закона РФ N 2300-1, п. 4 ст. 426 ГК). Вместе с тем Правительство РФ, принимая постановления, не вправе поручать ведомственным федеральным органам исполнительной власти издавать акты, содержащие нормы о защите прав потребителей (п. 2 ст. 1 Закона N 2300-1).

На отношения по договору проката не распространяются Правила бытового обслуживания населения в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 N 1025. Сфера их применения ограничена отношениями, вытекающими из договора бытового подряда и договора возмездного оказания услуг.

И.В.Костин

Эксперт журнала

«Аптека: бухгалтерский учет

и налогообложение»

Передача (прием) и возврат объекта

Главной обязанностью участника, выступающего в качестве арендодателя, становится передача строения второй стороне в состоянии, отвечающем положениям сделки и его предназначению. Передача (возврат) объекта по соглашению производится по конкретным правилам им закон придает правовой статус. Данные действия осуществляются на основании передаточного акта или другого документа, который подтверждает факт приема-передачи. Документ подписывается обоими участниками договора.

При нежелании какой-либо из сторон подписывать документ, подтверждающий передачу объекта на оговоренных в арендном соглашении условиях, будет считаться отказом от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта. Обязанность арендатора возвратить объект оформляется в аналогичном порядке.

Арендная плата: как измерить и как пересмотреть

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Как рассчитать

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Каков режим выплаты

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

• каждый месяц;
• каждый квартал;
• каждый год;
• единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

• предоплата;
• оплата по факту.

Форма выплаты: денежные средства и другие

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте

При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация

Как пересмотреть

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

27. Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора являются сама передача арендованного имущества и ее оформление. К ее оформлению закон предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания. Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения (технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции).

Стороны по договору — арендодатель и арендатор. Арендодатель — это собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). Арендатор — гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендатор жилого здания — только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК).

Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия «здание» и «сооружение» технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) — самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Что представляет собой договор аренды нежилого помещения

Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).

Договор – это свободное соглашение между сторонами (их может быть две и более), согласно которому между ними устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности. Свобода в данном случае означает, что стороны соглашения вправе самостоятельно устанавливать в договоре необходимые для себя условия. Однако эта свобода ограничивается императивными нормами – теми обязательными правилами и законами, которые действительны на момент подписания договора и должны включаться в его содержимое.

Общее понятие договора аренды характеризует его как соглашение, в соответствии с которым владелец имущества (арендодатель) за установленную оплату передает его другой стороне (арендатору) на определенный срок.

Что касается договора аренды нежилого помещения, то в нем объектом сделки будет выступать само нежилое помещение (или его часть), входящее в состав определенного здания и сооружения.

Сроки

Продолжительность действия влияет на особенность регистрации в государственных органах.

Без срока

Срок может быть не указан в тексте договора аренды. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Справка. Если срок аренды не указан, то обе стороны, участвующие в сделке, обязаны предупредить друг друга о необходимости расторгнуть или изменить договор не менее чем за 3 месяца. Такие договоры не следует нигде регистрировать, именно поэтому они так удобны.

Малый срок

Несколько месяцев, но не более 12. Такие договора можно продлевать, устанавливать другие сроки. Данный вид договора об аренде также не нуждается в специальной регистрации.

Договор заключен больше, чем на год

Если договор заключается минимум на 1 календарный год, то не имеет значения, сколько фактически будет длиться аренда (весь срок или последует досрочное расторжение), плата должна выплачиваться строго по договору. Но в данном случае придется зарегистрировать сделку в Росреестре.

Стоит обратить внимание, что стороны могут заключить «пробный» договор на 12 месяцев, оформить его в Росреестре, а по истечении срока или раньше перезаключить сделку, с изменением длительности срока на неопределенный, после чего регистрация уже не потребуется. Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК)

Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК).

Как зарегистрировать договор в Росреестре

Стороны могут пройти государственную регистрацию своего соглашения в любом случае, однако если соглашение будет действовать более года, такая процедура обязательна. Обращаются в местное отделение Росреестра (Кадастровую палату) и предоставляют такой пакет документов:

• заявление на государственную регистрацию (бланк находится в самом ведомстве);
• договор, составленный в 2 (или более) одинаковых экземплярах, с оригинальными подписями и печатями (а не копии);
• кадастровый паспорт здания или конкретного помещения (в зависимости от того, какая часть здания нанимается);
• свидетельство о регистрации юрлица;
• устав и другая учредительная документация;
• квитанция или другой документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (7500 рублей для юрлиц и 500 рублей для частных граждан).

Существенные условия договор аренды

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации.

Субаренда

Арендатор имеет право сдавать не используемую им площадь в тех случаях, когда это явно не запрещено собственником объекта

Важно, что арендатор должен быть оповещен о заключении субаренды. Пункт 2 ст.615 ГК РФ устанавливает особенности оформления процедуры

Обязательно должно быть указано:

• подробное описание объекта договора;
• сумма оплаты за расчетный период, порядок выплат;
• права и обязанности обеих сторон;
• каков срок действия субаренды;
• адреса/реквизиты/печати/подписи.

Субаренда помещений или объектов, находящихся в муниципальной собственности, допустима лишь после одобрения муниципальных властей. В противном случае могут последовать штрафные санкции по отношению к арендатору-нарушителю.

Важно! Если основной договор об аренде расторгнут досрочно, то зависимое от него соглашение о субаренде также аннулируется

Особое внимание следует отметить на неизменность целей, с которой земельный участок или помещение сдаются в аренду/субаренду.. В качестве примера можно привести складские помещения: если собственник предлагает использовать их для хранения товаров, нельзя предоставлять эти площади в субаренду фирмам, занимающимся ремонтом грузовой техники

В качестве примера можно привести складские помещения: если собственник предлагает использовать их для хранения товаров, нельзя предоставлять эти площади в субаренду фирмам, занимающимся ремонтом грузовой техники.

Какие условия считаются существенными

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества, договора проката, найма, представляют собой положения, без которых сделка не будет признаваться действительной.

Согласно ст. 606 ГК РФ определяется два аспекта, наличие которых в тексте документа обязательно:

• предмет;
• арендная плата.

Также посредством согласования интересов стороны могут указать иные условия, обозначив их непосредственно в тексте соглашения.

Юридическое значение

Обязательные положения любого гражданско-правового договора гарантируют действительность соглашения при его заключении и дальнейшей реализации. Если текст документ не будет регулировать указанные аспекты, то в итоге соглашение не будет предполагать никаких правовых последствий и окажется недействительным.

Наименование двух сторон

Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение. Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Объект сделки

Предметом рассматриваемой сделки всегда выступает движимое и недвижимое имущество. Например, существенные условия договора аренды зданий и сооружений будут предполагать обязательное включение в текст соглашения конкретного строения с указанием месторасположения и точного адреса. Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение — независимо от того, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Когда речь идет об аренде помещений, то в тексте соглашения должны указываться следующие пункты, характеризующие предмет:

• адрес;
• вид (жилое или нежилое);
• площадь;
• целевое назначение (проживание, склад, торговля и так далее).

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Стоимость

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

• размер оплаты;
• период внесения платежей;
• способы оплаты (наличными или безналичными средствами);
• порядок внесения платежей за коммунальные услуги;
• обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ;
• обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Спорные случаи

В договоре могут быть указаны пункты, о которых обе стороны сделки должны договориться отдельно. Иначе возможны длительные судебные процессы.

Изменение размера оплаты

ПРИМЕР.Предприятие (арендатор) заключило с владельцем здания договор об аренде. Через некоторое время владелец решил поднять плату за аренду, но арендатор отказался. Последовал иск со стороны владельца, который дошел до президиума ВАС РФ (высший арбитраж), а он установил, что для увеличения арендной платы нет оснований, так как:

• не были изменены цены и тарифы (коммунальные платежи);
• арендатор не менял вид своей деятельности;
• в договоре аренды нет возможности менять арендную плату одной из сторон без согласования с другой стороной.
• Постановление 15.11.2011 по делу No А19-15038/09-7-4.

Штрафы за преждевременное прекращение аренды. Удобно для арендодателя, таким образом, он может компенсировать потерю прибыли, например, дополнительными платежами со стороны арендатора, который съезжает.

Платеж в качестве обеспечения, часто фигурируют суммы равные платежам за 1-4 месяца аренды.

Положение об обязательном страховании объекта. Это актуально для помещений, так как ТС страхуются по умолчанию.

Штрафы за просрочку арендных выплат.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия

Обязанности арендодателя

По договору проката арендодатель обязан:

1. Передать имущество, сданное в аренду арендатору.
2. Передача имущества производится вместе со всеми принадлежностями и документами. Указанные обязанности и последствия их неисполнения находятся в подчинении общим положениям о договоре аренды.
3. При сдаче в аренду имущества проверить его исправность, а также сообщить арендатору правила эксплуатации имущества или выдать ему письменную инструкцию.
4. Передать имущество в надлежащем состоянии. Состояние передаваемого имущества должно быть определено в договоре проката. Если в договоре такие условия отсутствуют, состояние имущества может быть определено его назначением.
5. Предупредить арендатора об имеющихся правах третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду.
6. За свой счет производить текущий и капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Если в процессе пользования имуществом будут выявлены недостатки, которые полностью или частично препятствуют их использованию, арендодатель в течение 10 дней после заявления арендатора о недостатках должен безвозмездно устранить их на месте или заменить другим подобным имуществом подобающего качества соответственно условиям договора. Если в возникновении необходимости ремонта виноват арендатор, произвести ремонт также должен арендодатель. Но арендатор в этом случае обязан возместить стоимость транспортировки имущества и ремонта.
7. Возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений имущества.

Если арендодателем нарушены обязанности по капитальному или текущему ремонту имущества, арендатор имеет право (статья 616 ГК РФ):

• произвести капитальный или текущий ремонт, который предусмотрен договором или вызван безотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя затраты на ремонт или зачесть их в счет арендной платы;
• требовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• требовать расторжения договора проката;
• требовать возмещения убытков.

Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?

Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.

Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.

Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.

Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.

Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.

Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.

В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.

Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.

Арендная плата

Следующее существенное условие – это размер арендной платы. В этом вопросе стороны практически ничем не ограничены – они могут по своему усмотрению определять ее размер, форму и порядок оплаты, периодичность внесения платежей. Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы:

• полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
• за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
• за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, своего рода бартер – когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

В любом случае, в договоре должно быть четко прописано, каким способом стороны будут рассчитываться друг с другом. Если в договоре не предусмотрено пункта с такой информацией, то он также не может считаться заключенным.

Несмотря на практически полную свободу при определении способов и форм расчетов, есть некоторые исключения. Например, оплата коммунальных услуг не будет считаться формой оплаты, договор с таким условием не относится к возмездным.

Все о договоре аренды помещения

В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Установление данного срока — в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Если же право собственности на земельный участок принадлежит Контрагенту, то в договоре прописываются условия о пользовании таким участком.

Минск, ул. Заводская, д. 15, этаж 2, ком. 8, за плату во временное владение и пользование. Площадь передаваемого помещения — 51 кв. м».