What’s a reit (real estate investment trust)?

ETF на REITы

Сами по себе REITы дают достаточно много диверсификации, так как каждый отдельно взятый фонд инвестирует в сотни и тысячи объектов недвижимости. Но если вам по какой-то причине такой диверсификации кажется недостаточно (или вы не хотите разбираться в особенностях каждого отдельного взятого фонда), то можно вложиться сразу в ETF.

Таких ETF на рынке не очень много, в таблице я указал наиболее крупные (здесь только рентные REITы).

Здесь нужно отметить, что такая низкая доходность ETF на REIT обусловлена падением рынка недвижимости в марте 2020 года: у многих ETF убытки достигали 10-15%. В нормальной ситуации на растущем рынке среднегодовая доходность фондов достигает 4-5% плюс дивиденды 3-4% – итоговая среднегодовая полная доходность 7-9%.

Данные ETF на Санкт-Петербургской бирже купить не получится. Но они торгуются на Нью-Йоркской бирже. Соответственно, для их покупки нужен счет у зарубежного брокера, например, Interactive Brokers.

Что такое REIT?

На Западе придумали такую схему еще в середине прошлого века.

Фонд коллективных инвестиций. Собираются деньги пайщиков (или акционеров). Каждому инвестору выделяется определенная доля, пропорционально вложенным средствам. И все денежки вкладываются в недвижимость.

По простому, REIT можно рассматривать как обычные акционерные компании. Со свободным обращением акций на фондовом рынке. То есть это такой же бизнес как и Газпром, Лукойл, Магнит или Pepsi, Disney, Apple. Только в секторе недвижимости.

Купить акции (вложиться в фонды) может любой инвестор, имеющий доступ на биржу и обладающей необходимой (к слову сказать весьма скромной) суммой.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Объяснение переменных конфига

1. rate 786432 (означает 196608)Максимальное количество данных в байтах/ сек., которое может принять хост
2. cl_cmdrate 128 (по умолчанию 64, мин. 10,000000 макс. 128,000000)Максимальное количество командных пакетов, отправляемых на сервер в секунду
3. cl_updaterate 128 (по умолчанию 64)Количество обновлений пакетов в секунду, которые вы запрашиваете с сервера
4. cl_interp 0 (по умолчанию 0,03125, мин. 0,000000 макс. 0,500000)Устанавливает количество интерполяции (ограничено нижним уровнем с помощью серверных настроек коэффициента взаимодействия)
5. cl_interp_ratio 1 (по умолчанию 2.0)Устанавливает количество интерполяции (окончательное количество cl_interp_ratio / cl_updaterate)

В сентябре 2016 года Valve обновила некоторые аспекты сетевых настроек CS: GO и увеличила рейты по умолчанию с 80000 до 196608, что позволяет подключать пользователей со скоростью Интернета 1,5 Мбит/с и выше.

Они также увеличили настройки максимального рейта до 786432 для пользователей со скоростью не менее 6 Мбит/с. Если ваша пропускная способность составляет 6 Мбит/с или более, вы должны использовать новые максимальные рейты 786432, чтобы CS: GO мог передавать больше трафика от сервера к вашей системе.

Pros and Cons of Investing in REITs

REITs can play an important part in an investment portfolio because they can offer a strong, stable annual dividend and the potential for long-term capital appreciation. REIT total return performance for the last 20 years has outperformed the S&P 500 Index, other indices, and the rate of inflation. As with all investments, REITs have their advantages and disadvantages.

On the plus side, REITs are easy to buy and sell, as most trade on public exchanges—a feature that mitigates some of the traditional drawbacks of real estate. Performance-wise, REITs offer attractive risk-adjusted returns and stable cash flow. Also, a real estate presence can be good for a portfolio because it provides diversification and dividend-based income—and the dividends are often higher than you can achieve with other investments.

On the downside, REITs don’t offer much in terms of capital appreciation. As part of their structure, they must pay 90% of income back to investors. So, only 10% of taxable income can be reinvested back into the REIT to buy new holdings. Other negatives are that REIT dividends are taxed as regular income, and some REITs have high management and transaction fees.

Pros

• Liquidity

• Diversification

• Transparency

• Stable cash flow through dividends

• Attractive risk-adjusted returns

Cons

• Low growth

• Dividends are taxed as regular income

• Subject to market risk

• Potential for high management and transaction fees

Где найти проверенный список REIT

В своих отчетах мы регулярно публикуем список REIT, которые можно купить сейчас. По каждой компании у нас есть детальная стратегия. Вы можете начать с просмотра рейтинга. По нему можно сделать вывод – сильно покупать или просто покупать, и начинать формирование именно с тех компаний, которые надо сильно покупать.

Также мы делаем сводку по дивидендному портфелю

Это важно и делается вручную: большинство сервисов не даст вам такой информации. Мы отбираем компании, в которые сами инвестируем, и каждую неделю обновляем аналитику

Наша команда загружает данные с разных ресурсов, затем мы сверяемся с отчетами, которые идут в американскую комиссию по ценным бумагам. Это не дает 100% гарантии, не страхует от ошибок полностью, но убирает значительную часть рисков.  В этих сводках – только выжимка, которую можно сразу использовать.

У нас есть группа с готовыми сделками, где я даю сводку по компаниям:  рассказываю, чем компания занимается, показываю показатели кредитной нагрузки, сделки инсайдеров. Мы смотрим на фундаментальные факторы: сколько стоит недвижимость в компании, сколько компания стоит сейчас, какая у нее окупаемость по показателям REIT, какая доля выплат дивидендов от прибыли. Мы оцениваем, как компания ведет себя с дивидендами: либо она дивидендный аристократ и увеличивает их более 25 лет, либо компания в прошлом имела какие-то проблемы с дивидендами. Обзоры мы делаем в аудио формате. 

В целом система выглядит достаточно простой. Вы просто копируете сделки и вставляете в свой инвестиционный портфель. Мы отслеживаем около 200 компаний, не только REIT. Если вы нашли какую-то компанию в сфере недвижимости и хотите ее оценить, вы можете попросить нас. У нас не виртуальный портфель, а настоящие деньги. То есть мы делаем сервис от инвесторов и для инвесторов – все удобно, понятно,  максимально прозрачно и просто. 

Если у нас возникают вопросы, мы проверяем информацию. Есть оперативный чат для общения и обсуждений. По факту это экономит инвестору 98% времени. 

Наши аналитики смотрят не только на дивиденды, а оценивают общий результат, потому что компания может платить дивиденды 4%, но при этом увеличивать их на 10% ежегодно. Другой вариант – компания платит 5%, но почти не увеличивает. 

Также мы оцениваем, как компании растут. Одна может расти на 20%, а другая на 4%. В обзорах компаний мы всегда показываем, на что именно делаем ставку в каждом конкретном случае. 

В пенсионном портфеле важно, чтобы компании стабильно платили дивиденды. Здесь наша задача – вырастить портфель, чтобы жить на дивиденды

В Ядре мы готовы потерпеть какие-то просадки, краткосрочные убытки и даже покупать REIT с краткосрочными проблемами. 

Что еще важно: мы делаем ставку не на одну компанию, а на портфель. Торговые центры во время пандемии максимально страдали, даже топовые ТЦ могут закрыться на 2 года

Поэтому мы максимально диверсифицируем вложения.

What Qualifies as a REIT?

Most REITs have a straightforward business model: The REIT leases space and collects rents on the properties, then distributes that income as dividends to shareholders. Mortgage REITs don’t own real estate, but finance real estate, instead. These REITs earn income from the interest on their investments.

To , a company must comply with certain provisions in the Internal Revenue Code (IRC). These requirements include to primarily own income-generating real estate for the long term and distribute income to shareholders. Specifically, a company must meet the following requirements to qualify as a REIT:

• Invest at least 75% of total assets in real estate, cash, or U.S. Treasuries
• Derive at least 75% of gross income from rents, interest on mortgages that finance real property, or real estate sales
• Pay a minimum of 90% of taxable income in the form of shareholder dividends each year
• Be an entity that’s taxable as a corporation
• Be managed by a board of directors or trustees
• Have at least 100 shareholders after its first year of existence 
• Have no more than 50% of its shares held by five or fewer individuals

Today, it’s estimated that REITs collectively own about $3 trillion in gross assets; publicly traded equity REITs account for $2 trillion.

Экономия на налогах

ETF FXRE — зарегистрирован в Ирландии и имеет ставку налогообложения дивидендов всего 15%.

Почему «всего»? Если покупать акции REIT напрямую на бирже (имеют ввиду Санкт-Петербургскую), то для нерезидентов США (россиян) будет действовать ставка налога в 30%. Снизить которую не получиться, даже подписав форму W-8BEN.

Такая налоговая оптимизация частично отбивает комиссию за управление (0,6% в год). Точка равновесия находится примерно на отметке 4% дивидендной доходности. То есть, если дивиденды будут выше 4%, значит владеть фондом экономически выгоднее, чем отдельными бумагами. Даже с учетом комиссии за управление.

Как это посчитать?

При покупке отдельных акций:  налоговые потери с 4% дивидендной доходности составят 1.2% от капитала (30% от 4%).

При владении фондом: налог с 4% дивов снимется по ставке 15% — потеря 0,6%. Плюс плата за управление — 0,6%. Итого: 1,2%.

Текущая дивидендная доходность фонда FXRE конечно ниже, чем заявленные 4%, Но за счет налоговой оптимизации, реальные расходы инвестора при владении фондом, например при доходности фонда в 3%, составят всего 0,15%, что в принципе сопоставимо с дешевыми иностранными ETF на REIT и даже превосходит их.

Сделал небольшую табличку-сравнение, какие расходы будет нести инвестор  и что выгоднее для инвестора при разной дивидендной доходности REIT.

Для понимания, ниже комиссии за управление самых популярных американских ETF на фонды недвижимости REIT.

Комиссии за управление американскими REIT

Справедливости ради отмечу, если покупать ETF на REIT на американских биржах, налог на дивиденды составит 13%. 10% берет брокер сразу + 3% самостоятельно нужно уплатить в РФ. По моим купленным фондам через брокера IB происходит именно так.  Американские фонды платят дивы живыми деньгами. В совокупности это будет дешевле, чем покупать отдельные акции или фонд FXRE.

Риски. На что следует обратить внимание

В сентябре текущего года недвижимость выделилась в отдельный экономический сектор, согласно глобальному стандарту классификации отраслей (ГСКО, GICS). Уточним, что ипотечные REITs пока остаются в финансовом секторе.

Переклассификация в перспективе способна увеличить поток денег в сектор, поскольку менеджеры реагируют на новый статус недвижимости — это аналогично тому, что происходит, когда акция присоединяется к S&P 500 и становится автоматической покупкой многих фондов. По оценкам Edward Jones, приток денег в REITs за второй квартал 2016 вырос более чем в 4 раза. Однако это новое движение ставит перед инвесторами вопрос о возможном перегреве рынка REIT.

Рис.10. показатель P/E (цена/прибыль) ETF Vanguard REIT.

Кроме того, необходимо помнить о чувствительности REIT к процентным ставкам. При прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов.

При повышении ставки деньги станут дороже. Поскольку в инвестировании в недвижимость долг играет важную роль, то дорожание денег скажется на возможности инвестирования в новые проекты, что в свою очередь может ограничить планы некоторых REIT по расширению. Повышение процентных ставок может также сделать REIT менее привлекательными для инвесторов. Напомним, что главным преимуществом инструмента являются высокие дивидендные выплаты, которые уже во 2м квартале текущего года показали снижение ввиду ожиданий рынка по повышению ставки ФРС в этом году.

Рис.11. Статистика по всем выплаченным дивидендам долевых и ипотечных REIT.

Также если процентные ставки растут, облигации могут стать более привлекательными для инвесторов. Согласно расчетам, цены и доходность REIT и ставки 10-летних трежерис, как правило, показывают обратную корреляцию. Высокие ставки по облигациям соответствуют более низким ценам REIT.

Напомним, что ранее мы писали Вам (в записке о ФРС — прочитать), что денежно-кредитные условия функционирования финансового рынка США могут ужесточиться и без участия ФРС, что мы сейчас и наблюдаем. Многие компании, воспользовавшись «эпохой» низких процентных ставок и количественного смягчения, взяли кредиты, ставка которых привязана к ставке LIBOR. Сейчас ставка таких кредитов выросла в связи с тем, что ставка LIBOR выросла до максимумов с 2009г.

Рост ставок долгового рынка может продолжиться и усилится, если ФРС США повысит базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

Из истории: Когда ФРС намекнула на ужесточение денежно-кредитной политики в 2013 году, REITs цены снизились на 13,5% в течение пяти недель.

Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список

Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь)

Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем

Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.

Преимущества и недостатки REIT-фондов

К преимуществам вложения средств в REIT-фонды можно отнести:

1. Легкость инвестирования. Направлять средства на жилые или коммерческие объекты весьма непросто: нужно их грамотно выбрать и оформить, обустроить, подыскать съемщиков и самостоятельно регулировать все возникающие вопросы. REIT по минимуму привлекает своих участников к решению подобных вопросов — достаточно выбрать фонд и выкупить пай. Всем прочим занимается управляющая компания.
2. Доступность вхождения. На приобретение объекта недвижимости потребуется не один миллион рублей, а для вступления в REIT-фонд нужна довольно маленькая сумма. Изначальный вклад в российские фонды может составить лишь 1000 рублей.
3. Надежность. Деньги, потраченные на недвижимость, меньше подвержены риску по сравнению с ценными бумагами и прочими инструментами. По надежности участие в REIT можно сопоставить с приобретением гособлигаций, но с большим уровнем дохода.
4. Высокая прибыльность. Аренда всегда предоставляет немаленький доход, особенно, если недвижимость является коммерческой. К тому же цена объектов недвижимости постоянно растет, а соответственно, увеличивается стоимость паев.
5. Высокая ликвидность. Акции фондов можно очень быстро купить или реализовать во время работы биржи.
6. Диверсификация инвестиций и стабильность. Рынок недвижимости мало взаимодействует с иными сегментами, а значит, вложения в REIT-фонды выступают хорошим методом диверсификации портфеля инвестора. Цены на здания и сооружения могут понижаться, но меньшими темпами в сравнении с иными активами.
7. Защита от инфляции. Арендные платежи могут быть увеличены с учетом изменения уровня цен.

Единственным и существенным минусом REIT-фонда выступает зависимость от действий управляющей компании. Она может приобрести не тот объект, прогадать с арендной платой и т.д. Но это компенсируется наличием рычагов регулирования внутри самого фонда.

Почему стоит инвестировать в REIT США сейчас

На это есть несколько причин. 

1. Ключевые ставки почти во всем мире, за исключением некоторых стран, близки к нулю. REIT в США, как правило, развиваются за счет кредитных денег, потому что они очень много прибыли выплачивают акционерам. В такой ситуации они могут увеличить прибыльность и поднять свою маржу. Возможность рефинансироваться и занять на рынке дешевые деньги работает в пользу физических активов.
2. Во-вторых, облигации. В случае дальнейшего падения ключевой ставки они могут показывать отрицательную доходность. При это рынок облигаций раз в 10 больше рынка REIT. Крупные компании, имеющие облигации,  будут искать для своих клиентов более высокую доходность, чем 0, иначе клиенты заберут своих деньги.
3. Третий фактор – активное печатание денег Центробанками ведет к росту инфляции, в итоге растут цены на сырье, на золото и материальные активы, а деньги дешевеют. Инфляция – это именно обесценивание денег, а не рост цен товаров. Поэтому сейчас выгодно не хранить деньги, а вкладывать их в материальные активы. Традиционно такими активами были драгоценные металлы, но золото не платит дивидендов. Инвестиции в золото – способ защититься от инфляции, но это не панацея для финансовой свободы. 

REIT в России как ваш путь к финансовой свободе

Создание финансовой свободы состоит из двух этапов. Я покажу на примере REIT в России, потому что сегодня это (на мой взгляд) самая безопасная и самая комфортная стратегия. Она с большой долей вероятности со временем приведет вас к финансовой свободе. 

Первый этап: накопление. Активы растут, нам платят дивиденды, мы их дальше реинвестируем. Таким образом через 20 лет вполне реально отойти от дел, вкладывая всего 10 тысяч рублей в месяц. 

Покажу очень упрощенно: если человек инвестирует 60 тысяч рублей, реинвестирует проценты, через 10 лет у него будет пенсия 60 тысяч рублей в месяц. Это не точный расчет, но порядок цифр примерно такой. Капитал будет расти в геометрической прогрессии: через 20 лет он увеличится в 4 раза (по сравнению с размером вложений), через 30 лет – в 14 раз. Абсолютно любой человек, инвестирующий 5000 рублей в месяц, может достичь финансовой свободы, если будет следовать этой стратегии достаточно долго.

Интересное

Инвестируем в кибербезопасность при помощи двух биржевых фондов
Тазджон Гечгил/Investing.com — 26.11.2021

Объемы онлайн-продаж растут в преддверии пика праздничных распродаж, и на этом фоне на передний план выходит вопрос кибербезопасности. Все чаще потребителям советуют обращать…

Защищаем капитал от инфляции при помощи ETF рынков золота и серебра
Тазджон Гечгил/Investing.com  — 17.11.2021

Пока что 2021 год нельзя назвать удачным ни для золота, ни для серебра. С января оба драгоценных металла просели на 2,5% и 5,5% соответственно.
Между тем, Федеральное бюро…

Китайский вариант вложений для долгосрочных инвесторов
Максим Драгун — 06.10.2021

Китай продолжает сдувать пузыри на своем рынке. Все топовые активы китайского рынка уже упали в более чем 2 раза.Многие аналитики, в том числе и я, считают, что в ближайшей…

Биржевые фонды недвижимости как ставка на восстановление американских REIT

Предупреждение: Fusion Media would like to remind you that the data contained in this website is not necessarily real-time nor accurate. All CFDs (stocks, indexes, futures) and Forex prices are not provided by exchanges but rather by market makers, and so prices may not be accurate and may differ from the actual market price, meaning prices are indicative and not appropriate for trading purposes. Therefore Fusion Media doesn`t bear any responsibility for any trading losses you might incur as a result of using this data.Fusion Media or anyone involved with Fusion Media will not accept any liability for loss or damage as a result of reliance on the information including data, quotes, charts and buy/sell signals contained within this website. Please be fully informed regarding the risks and costs associated with trading the financial markets, it is one of the riskiest investment forms possible.

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.