Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру?

В этом случае не спешите вносить залог за понравившуюся квартиру. Расселение очень долгий процесс и затратный, при котором покупатель порой вынужден брать на себя решение многих организационных вопросов, совершать договоры мены и купли-продажи.

Обратившись к услугам риэлтерского агентства, обязательно заключайте договор. Зафиксируйте реальную стоимость квартиры, которую приобретаете. Понизив ее, в случае каких-либо осложнений, например, расторжения договора, вы можете проиграть.

Указав реальную сумму, вы потом оформите налоговый вычет и вернете часть денег. Льгота по уплате налогового вычета для покупателей жилья составляет 13% с суммы до двух миллионов рублей.

Если вы вносите определенный залог, то он должен именно так называться, но никак не авансом. Залог остается вашей собственностью, а аванс можно истолковать как выплату за услуги.

Присмотрев на вторичном рынке квартиру для покупки, оцените не только ее, но и дом, в котором она расположена. А точнее, статус дома: особнячок может оказаться памятником федерального значения, или он находится в доверительном управлении. Это существенно поменяет ваши планы на это жилье.

Если вам придется писать расписку, то оформляйте ее правильно. Это ваш долговой документ, и в случае ошибки ситуация может быть истолкована против вас, например, возврат денег окажется невозможным. Никаких двойных расписок не давайте. Например, по расписке на обязательства продавца по возмещению средств на какие-то улучшения, практически невозможно взыскать.

Может, продавец хочет поскорее избавиться от квартиры, потому что есть некие обстоятельства, нежелательные для него, а уж для вас тем более.Мошенники могут подделать решения судов, завещания, свидетельства, договоры передачи квартиры и другие документы. Не давайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте, если у вас есть хотя бы малейшие сомнения. Отсудить квартиру у профессиональных мошенников практически невозможно, так говорят эксперты.

Если вы покупаете жилплощадь за границей, учитывайте дополнительные расходы, которые могут оказаться весьма высокими. Вам придется оплачивать услуги адвоката и переводчика в стране, где вы приобретаете квартиру. Вы обязаны учитывать, что там может быть более высокое содержание жилья, к этому добавятся проблемы сохранности квартиры в ваше отсутствие. И, конечно, вы должны хорошо знать законы этой страны, где приобретаете недвижимость.

Тем не менее, покупка квартиры – это радостное событие для вас и вашей семьи. И если вы приложили максимум усилий к тому, чтобы проверить «чистоту» приобретенной квартиры, проявили настойчивость в изучении документов и осмотрительность в проведении сделки купли-продажи, то все былые волнения должны уйти. Теперь вы стали владельцем желанной недвижимости, и можно устраиваться в новой квартире.

Составляем предварительный ДКП или авансовое соглашение

Форма предварительного соглашения соответствует основному, а если она не установлена, то документ составляется в письменной форме с указанием:

• полных данных сторон – ФИО, адреса регистрации, паспортные реквизиты, СНИЛС;
• описания, позволяющего установить предмет сделки (полный адрес, кадастровый номер), а также характеристик, точно описывающих объект недвижимости (площадь – общая и жилая, количество комнат, состояние жилплощади);
• стоимости объекта недвижимости;
• порядка расчетов – наличные, рассрочка или кредит с графиком платежей;
• наличия/отсутствия договора о задатке или авансе;
• ответственности участников сделки в случае, если основное соглашение не будет оформлено;
• даты и подписей сторон.

Скачать образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (образец)

Чтобы закрепить свою позицию и получить гарантию того, что продавец не продаст квартиру другому, покупатель вносит задаток или аванс. Эта передача денежных средств также оформляется соответствующим договором.

Если стороны добросовестно исполняют свои обязательства по ДКП, разницы между авансом и задатком нет – остаток средств просто зачисляется продавцу после заключения основного договора.

Различия возникают, если сделка срывается. Аванс возвращается покупателю в том же размере и независимо от того, по чьей вине не состоялась продажа. А если составлен договор задатка и сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает его в двойном размере. Условие о внесении аванса или задатка отображается в ПДК, а получение денег подтверждается распиской.

Если оформляется авансовое соглашение вместо предварительного договора купли-продажи, ни один из участников сделки не может заставить другого заключить сделку даже через суд, если денежные средства возвращены.

Вам будет интересно прочитать

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Недостатки первичного рынка квартир:

• Первый и самый главный недостаток «первички» – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой. Такая покупка квартиры «на бумаге» несет в себе риск долгостроя или вовсе недостроя дома по причине банкротства Застройщика и/или остановки строительства.
• Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты – от полугода до нескольких лет (т.е. квартиру покупаешь сейчас, а фактически ее получаешь через годы).
• Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затраты и время на «доведение до ума» купленной квартиры.
• Строительный брак и дефекты, которые почти всегда встречаются в современных новостройках (если вовремя их не заметить и не предъявить Застройщику, то придется все исправлять за свой счет). Сюда же относятся и проектно-строительные недостатки, которые обнаруживаются только спустя время (например, то что стена промерзает, узнаешь уже после того, как прожил в квартире год);
• Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
• Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум и грохот перфораторов в течение нескольких месяцев, а то и лет (т.к. заселение идет неравномерно и новые жильцы затевают ремонт в разные периоды).
• Локация (расположение): многие новостройки строят не по принципу «где лучше жить», а по принципу «где разрешили строить» и «где место осталось». Поэтому нередко расположение новых жилых комплексов нельзя назвать удачным – в бывших промзонах, вдоль магистралей, на окраинах, пустырях и т.п., где Девелоперу удалось отхватить участок земли под застройку.
• Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры (при комплексной застройке новых микрорайонов).

В каких домах лучше покупать квартиру

Современные постройки

Что из себя представляют современные дома? Как правило, это несколько типовых вариантов строительства многоквартирных домов.

Самые популярные в наше время, это дома из монолитного железобетона: такие строения дают усадку в течение первых двух-трех лет после постройки. В квартирах таких домов очень высокая слышимость в сравнение с постройками из панелей, или кирпича. Обычно такие дома выглядят красиво, их облицовывают декоративными разноцветными панелями, что придает им особый внешний вид.

Панельные дома

При выборе панельного дома, выйдет дешевле по стоимости, как и в случаях со старыми советскими постройками, но нужно обратить внимание на уровень тепла и влажности, а также шумоизоляцию

Кирпичные дома

Имеют тоже разновидности: это постройки из красного или силикатного кирпича. Дом из керамического красного кирпича более надежен, чем строение из силикатного кирпича. Если перед вами кирпичный дом имеющий в высоту более девяти этажей, то он имеет только кирпичную облицовку, и скорее всего в нем не высокая шумоизоляция.

Как произвести оценку состояния дома, в котором приобретается квартира?

В основном это касается рынка вторичного жилья, где очень большой выбор — от древних домов до современных.

Если постройка до 2000 года, такой дом попадает в программу капитального ремонта.

Произвести точный расчет того, сколько простоит дом, может только специалист. Знаем, что срок службы инженерных коммуникаций без капитального ремонта составляет 25 лет, а износ дома происходит ежегодно на 1%

Что надо изучить прежде чем купить?

Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.

Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.

1. Личность продавца:
   • достоверность паспорта;
   • наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
   • проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
2. Документы, подтверждающие право собственности:
   • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
   • договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
3. Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
   • выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
   • выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
4. Состояние недвижимости:
   • соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
   • согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.

Бумаги для приобретения

Подготовка документов для покупки квартиры – кропотливый и длительный, но очень важный этап сделки. Пакет, который надлежит подготовить покупателю, значительно меньше требуемого от продавца, но в интересах обоих – держать процесс подготовки под взаимным контролем.

Для реализации жилья, находящегося в собственности, понадобятся:

• обоснование прав собственника продавца (договор дарения, покупки, наследования и т.д.);
• свидетельство собственника;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• кадастровый паспорт недвижимости (для жилья, не взятого на кадастровый учет или после перепланировки);
• план этажа дома с экспликацией;
• единый жилищный документ собственника;
• справка о состоянии коммунальных счетов (свидетельство отсутствия задолженности);
• копия финансового лицевого счета;
• разрешение второй половины на реализацию совместной собственности, купленной в браке, заверенное нотариусом;
• согласие опекунской службы (для семьи с детьми до 18 лет и лицами ограниченной трудоспособности);
• расширенная выписка из ЕГРП (для сведений о предыдущих владельцах жилья);
• архивная выписка из Домовой книги (для сведений о том, кто был прописан в квартире ранее);
• отчет об оценке квартиры по требованиям закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ (июль 1998 года).

Какие документы потребуется предоставить каждой из сторон для свершения купли-продажи квартиры на вторичном рынке читайте тут.

Что нужно знать об оценке стоимости

Вы должны понимать, что правильная оценка стоимости – это:

1. Возможность сохранить несколько десятков тысяч рублей, а то и сотен.
2. Возможность по адекватной стоимости продать недвижимость наиболее быстро.

Если Вы сами необходимыми знаниями не владеете, то советуем смелее обратиться к профессионалам, готовым назвать Вам конкретную стоимости жилья. Вы вполне можете попытаться проделать всё это самостоятельно. На самом же деле, сложностей здесь возможный минимум. Можно работать по следующей схеме:

• Заходим на всевозможные местные и всероссийские порталы по продажи недвижимости (во втором случае выбираем Ваш город);
• Выбираем необходимые район (тот, где находится Ваше жильё);
• Выбираем аналогичные параметры (или близкие) постройки дома, количества комнат, квадратуру, ремонт и так далее;
• Смотрим, сколько стоит жильё соседей по району и в целом по городу;
• На основе полученных данных указываем примерную стоимость в объявлении с последующей возможность поторговаться.

Какие моменты важны при приобретении жилья на «вторичке»?

Если покупатель нашел квартиру, которая кажется ему перспективной, пришло время вплотную заняться ее проверкой.

ВНИМАНИЕ! При первом контакте с владельцем юристы советуют проявить твердую позицию и не верить хозяину на слово – просить документы, подтверждающие отсутствие долгов или юридическую чистоту жилой недвижимости.

Когда выгоднее покупать?

Рынок недвижимости очень чувствительно реагирует на ситуацию в стране, в отдельно взятом регионе или в экономике государства. Снижаются цены как на покупку квартиры на первичном рынке, так и на вторичном в периоды спада покупательской способности и снижения спроса. Основной причиной такого спада является финансовая нестабильность, в любом проявлении.

Покупка жилья – долгосрочная инвестиция в свое будущее, если человек потеряет уверенность в завтрашнем дне, он, скорее всего, отложит покупку. Периодические спады сменяются периодами экономического роста, во время которых цены на недвижимость растут.

Кроме этого, риелторы советуют приобретать жилье на вторичном рынке либо весной, либо осенью. В эти времена года рынок оживает за счет новых предложений, поступающих от владельцев. Летом затишье на рынке недвижимости вызвано тем, что граждане проводят много времени в отпусках и на курортах, а зимой – в разгар праздников россияне не склонны инициировать сложную процедуру продажи своих квадратных метров.

Как проверить на юридическую чистоту?

Дабы не столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем, покупатель должен уделить внимание юридической чистоте квартиры. Под этим термином понимается безопасность сделки, уверенность в том, что после покупки квартиры новый владелец не столкнется с лицами, имеющими право на квартиру (что делать после покупки квартиры?)

Проверить юридическую чистоту претендент может самостоятельно, попросив хозяина недвижимости предоставить ему такие документы:

Информацию о лицах, зарегистрированных по интересующему адресу (понадобится выписка из домовой книги или справки из бухгалтерии ЖЭКа).
Перечень проводимых ранее сделок с недвижимостью.
Данные о вменяемости владельцев.
ВАЖНО! Многие забывают о третьем пункте и не просят у владельцев справки из психоневрологического диспансера. Лучше перестраховаться и обеспечить защиту на будущее от ситуаций, прописанных в статье 177 ГК РФ.

Указанная статья сообщает о праве признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец в момент подписания документа не осознавал своих действий.

Документы на недвижимость.
Данные об отсутствии залога (договор залога при покупке квартиры) и обременения.. Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть

Как убедиться в отсутствии долгов на жильё?

Узнать, не числится ли за собственником долгов, которые перейдут новому владельцу вместе с квартирой, покупатель имеет возможность без участия хозяина. Для этого советуем обратиться в центр координации по вопросам недвижимости. Например, в Москве данные о задолженности по любому объекту предоставляет Центр координации ГУ ИС. Информация размещена и на сервисах некоторых служб, предоставляющих коммунальные услуги.

Информация о коммунальных платежах предоставляется по лицевому счету квартиры на почтовых отделениях, через терминалы, предназначенные для оплаты ЖКХ, в банке и даже по телефону поставщика коммунальных услуг. Наконец, покупатель может потребовать соответствующую справку у хозяина. Отказ владельца от предоставления бумаги станет аргументом изучить ситуацию с коммунальными платежами еще внимательнее.

Документы, которые необходимо спрашивать

Продавец должен доказать свое право собственности. А покупатель имеет право увидеть документы, подтверждающие, что жилье находится во владении человека:

1. Правоустанавливающий документ (зависит от того, как именно хозяин получил жилье).
2. Выписка из ЕГРН об объект недвижимости.
3. Технический паспорт.
4. Согласие супруга/супруги на продажу квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы необходимы при покупке квартиры, читайте тут, а в этом материале рассказано о том, какие документы остаются на руках у покупателя и продавца после сделки.

Выбор варианта расчетов

Если в ходе проверки не возникнет проблем, сторонам нужно выбрать безопасный вариант расчетов. Продавец может получить оплату по договору:

1. наличными средствами по расписке;
2. безналичным переводом через банк, иные платежные системы;
3. наличными средствами через банковскую ячейку (для этого нужно предоставить документы о зарегистрированной сделке);
4. по аккредитиву;
5. путем зачисления средств по ипотечному договору;
6. через нотариуса.

Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как не нужно рисковать при снятии наличных, хранении денег дома до момента передачи. При оплате через счета, либо обращении к нотариусу, придется нести дополнительные расходы и комиссии.

Какие документы потребуются для продажи

Для продажи квартиры, которая является собственностью продавца, нужно представить в Росреестр следующие бумаги:

• паспорта продавца и покупателя;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины. Достаточно будет реквизитов квитанции, но лучше иметь с собой копию, для подтверждения;
• договор купли-продажи. Нужно по экземпляру для каждой из сторон, включая Росреестр.

Дополнительно могут потребоваться доверенности, если лица действуют через представителей, свидетельства о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние, согласие супруга и органа Опеки. Иногда в Росреестре требуют правоустанавливающие документы, то есть те, на основании которых квартира была приобретена продавцом. Такое требование безосновательно и может быть оспорено.

Аренда ячейки в банке

Рассчитываясь за квартиру, покупатель может предоставить денежные средства лично ли осуществить безналичный перевод.

Метод гарантирует, что продавец получит всю сумму денежных средств, а покупатель в свою очередь может не беспокоиться о том, что ему передадут право собственности на помещение. Денежные средства закладываются в банковскую ячейку под контролем работника финансовой организации. Перед тем, как операция будет выполнена, продавец имеет право пересчитать денежные средства и удостовериться в их подлинности. Аналогичное действие выполняет и сам банк. Средства помещаются в специальный пакет, который затем заклеивается. Его целостность демонстрируется каждой из сторон. Затем участники сделки проставляют на пакете подписи. Когда договор купли-продажи заключен, и недвижимость передана в соответствии с требованиями закона, продавец сможет получить денежные средства.

Видео

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е. компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к. их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу. Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец. Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее

( Напомню: до 01.05.2005 г  в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами).
чтобы вам не ошибиться в данных, очень важно сверить ваши документы с данными, внесенными в ЕГРН.
Поэтому получите бесплатную информацию  или закажите платный отчет об объекте недвижимости.
Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные;
Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал (или иные субсидии на покупку жилья), ведь денег придется ждать;
Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов;
Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены;

Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе об отмене нотариальных сделок);

Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки;
Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры.
Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать  иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и  ее потребуют вынести  Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

• Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

1. Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

2. Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

3. Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

4. Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

5. Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

6. Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

7. Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

•  8. Передайте в  Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
• Получите из Росреестра зарегистрированные  документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка. Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Всегда рада разъяснить. Автор

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.

2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.

4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.

6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.

7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.

8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.

9. Нарушение прав супругов.

10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.

11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).

12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение

Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает

Продавать квартиру самому или обратиться к риелтору?

Выясняя, как правильно продать квартиру самостоятельно, стоит изначально ознакомиться со всеми особенностями каждого из способов, позволяющих продать жилье. Если не обращаться к риэлтору, человек сможет существенно сэкономить. Вся прибыль, полученная от продажи жилья, достанется его бывшему владельцу. Обычно риэлторы берут процент от цены квартиры. Потому экономия может быть существенной. Гражданину не придется тратить время на поиск заслуживающего доверия специалиста. Сотрудничать стоит только с риэлторами, заслужившими положительную репутацию. В ином случае существует риск столкнуться с мошенниками. Если человек сомневается в добросовестности риэлтора, лучше отказаться от его услуг.

Причинами для возникновения опасений могут стать:

• отсутствие положительных отзывов;
• специалист постоянно предлагает встретиться на нейтральной территории, не приглашая в агентство;
• общение осуществляется только по телефону.

Однако самостоятельное заключение сделки в 2021 году также связана с рядом неприятных особенностей. Гражданину придется потратить много времени на поиск подходящего покупателя и учесть ряд тонкостей. Не всегда сделку в отношении комнаты или квартиры удается заключить гладко. Иногда потратить придется не только время, но и нервы. Ожидание может продлиться несколько месяцев или даже квартал. Самостоятельно оформить сделку, соблюдая все юридические тонкости, очень сложно. Гражданин может не рассчитать свои силы, неверно расставив приоритеты. Если гражданин откажется от помощи профессиональных юристов, существует риск возникновения ошибок в процессе оформления договора и заключения сделки. Потому стоит внимательно взвесить все плюсы и минусы каждого способа и только затем принимать окончательное решение. Если гражданин разбирается, как продать квартиру без посредников, ему может помочь пошаговая инструкция.