Каталог компаний

Перепродажа недвижимости

Мы купили жилье, а теперь хотим продать. Как это правильно сделать?

В США размер налога сильно различается по штатам. В Египте владелец недвижимости освобожден от налога, но если был оформлен грин-контракт, удерживается 2,5% от стоимости объекта. Продавая жилье в Болгарии, вы платите 10%-ный налог на прирост стоимости недвижимости. Однако если объект являлся местом постоянного проживания более трех лет, вы освобождены от уплаты сбора. В Финляндии оплачивается 28% от разницы между ценой покупки и продажи, если эта разница составляет более 1000 евро. А в Италии на прирост стоимости начисляется налог от 20% до 45%.

Автор благодарит Анастасию Агапову, учредителя компании Hurgada Homes Real Estate & Development; Марию Батуру, генерального директора компании Rus Home Real Estate Company LTD; Нану Василиади, директора компании L.CONSTANTINOU&CO.LTD; Ольгу Васильеву, независимого эксперта; Татьяну Велликок, консультанта по недвижимости компании «Недвижимость Финляндии – Biport LKV»; Александра Гармашевского, генерального директора компании «Болгарский дом»; Андрея Демченко, учредителя компании Cheda Real Estate & Investment; Юлию Джошгун, директора по продажам компании Yunivir Real Estate; Наталию Дудко, президента компании YOUR CHOICE PROPERTY, INC.; Ирину Дюпор, директора компании IMMOCONCEPT; Сергея Иванова, директора компании Com Bi Com; Анну Кирисенко, генерального директора Миланского филиала компании Gemini Lifestyle; Викторию Крамчининову, независимого менеджера иностранных инвестиций компании Domusmobile; Ольгу Лафери, специалиста по продаже недвижимости компании Sollmann+Zagel Immobilien; Сергея Москалева, президента компании SOLESA Gestion y Administracion S.L.; Ивана Платицына, консультанта компании Domus Immobiliare; Татьяну Пьянкову, консультанта по недвижимости компании EmiratesDreams; Раису Семичастнову, директора компания Semja D.O.O.; Юрия Сергеева, генерального директора агентства недвижимости «Динас».

Думай об инвестиционной привлекательности

Практически все страны мира при покупке недвижимости не дают ВНЖ либо дают его только при покупке дорогой недвижимости. В большинстве стран действует правило, по которому владелец недвижимости без ВНЖ или ПМЖ может проживать в стране не более трёх месяцев в полугодие. То есть полгода твоя недвижимость будет простаивать до того момента, пока ты не получишь ВНЖ. Чтобы отбить затраты на приобретение недвижимости, особенно если речь идёт об ипотеке, стоит озаботиться о сдаче недвижимости в аренду, которая частично или целиком покроет ежемесячные траты. И если ты приобрёл дом где-нибудь в горах в труднодоступном месте, то тебе будет сложно найти арендаторов. Лучше выбирать ту недвижимость, которая находится недалеко от туристических мест, где хотя бы в сезон можно будет отбивать затраты.

Помимо привлекательности для туристов, следует думать и о варианте продажи. Чем более привлекательной будет недвижимость, тем быстрее ты сможешь продать её в будущем.

Оформление недвижимости на нескольких собственников

Если я приобретаю недвижимость за рубежом, становится ли мой супруг сособственником?

Если вы желаете оформить жилье только на себя, ваш супруг должен представить свое нотариально заверенное согласие на покупку вами недвижимости. В противном случае он должен участвовать в сделке, при этом можно выделить доли. Стоит иметь в виду: если супруги являются гражданами разных стран, их имущественные отношения при дальнейшем владении будет определять закон. Какой страны – вопрос международного права, но помните, в каждом государстве свой законный режим имущества супругов, то есть раздельная или совместная собственность на имущество, приобретенное в браке. 

Можно ли приобрести в собственность только часть объекта?

Да, как правило, долевое приобретение не является проблемой. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не желает вкладывать большие средства, но рассчитывает на выгодную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно проживать там, то отпадает и необходимость обращаться к управляющей компании для содержания жилья. В зависимости от страны форма владения приобретает свои особенности. Например, во Франции покупку лучше всего оформить на специальное гражданское общество – они существуют повсеместно для группового владения недвижимостью. Члены общества не зависят друг от друга, а членство в некоторых случаях позволит списать даже расходы на содержание. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все дольщики должны представить документы, подтверждающие финансовое положение. В случае, когда дольщиками являются супруги, документы представляет кто-либо один.

«ЦИАН»

Телефон: +7(495)2803814

Адрес: Электрозаводская, 27, строение 8

Cian.ru – крупнейшая онлайн площадка объявлений покупателей и арендаторов жилой городской, загородной (первичной/вторичной), коммерческой недвижимости Москвы, Подмосковья. Более половины жителей двух столиц выбирают дома, квартиры на Cian.ru. Проект функционирует с 2001 года. По данным исследования 2014 года за период существования агентства недвижимости ЦИАН жилье нашли 3 миллиона человек. В 2020 году основан проект «Новостройки» – каталог строящихся, возведенных комплексов с действующими предложениями на приобретение недвижимости напрямую от застройщиков, агентств недвижимости, физических лиц.

По состоянию на 2020 год, база агентства недвижимости Cian.ru размещает более 3 млн. объявлений. Аудитория сайтов ЦИАН Групп превысила планку 10,5 млн. уникальных посещений/месяц. Близко 3 млн. человек пользуются программой для устройств ЦИАН (iOS, Android). В первый месяц действия мобильного приложения в App Store, модуль вошел в ТОП лучших новых программ. Остается бессменным лидером в категории House&Home (Android), Lifestyle (iOS).

Снять или купить жилой/коммерческий объект просто: ежедневно база агентства недвижимости пополняется 10 000 объявлениями об аренде, приобретению квартир, комнат, офисов и коттеджей. На сайте, в приложении предложения публикуются собственниками напрямую. Программа позволяет найти:

• аренду, продажу новостроек, готового жилья в Москве, регионах России.
• аренду, продажу коммерческих объектов: офисов, технических помещений, складов, земельных участков.

Поиск квартир возможен на карте или по каталогу. Множество фильтров помогут сделать поиск недвижимости максимально точным. Агентство недвижимости также предлагает подписаться на результаты поиска, регулярно получать новые предложения по запросу.

Проживание за границей детей и пенсионеров

После приобретения недвижимости мы хотим выезжать за границу с детьми и пожилыми родственниками. В какой стране лучше купить жилье, чтобы избежать палящего солнца и шумных дискотек под окнами дома?

Оптимальные условия для детского отдыха созданы в Болгарии. Море здесь мелководное, а пляжи покрыты мелким песком. Во многих курортах (Солнечный Берег, Кранево и т. д.) находится множество детских аттракционов, спортивных сооружений. Кстати, российские пенсионеры, владея недвижимостью в Болгарии, имеют право на ВНЖ. Пожилым людям придутся по вкусу многочисленные бальнеологические курорты Европы. Например, Карловы Вары в Чехии. Благоприятные экологические условия на Адриатическом побережье Хорватии. Один из самых комфортных в Европе – климат на испанском побережье Коста дель Соль. Здесь нет значительных сезонных колебаний температур. Мягкий климат и теплое море также на Лазурном берегу Франции и Лигурийском побережье Италии.

На какой счёт лучше получать доход от аренды и продажи недвижимости за рубежом

Как перевод при покупке недвижимости за рубежом, так и получение средств от продажи или сдачи в аренду можно осуществлять двумя способами:

• На счёт в иностранной валюте в российском банковском учреждении.
• На личный счёт в иностранном банке.

Для второго варианта необходимо удостовериться в законности проводимых действий. По новому валютному законодательству наши налоговые резиденты имеют право получить деньги на личный счёт в зарубежном банке, если он находится в государстве-члене ЕАЭС, либо стране, осуществляющей автоматический обмен с Россией финансовыми данными.

Например, США не обмениваются налоговой информацией с Российской Федерацией. Соответственно, российскому резиденту запрещено получать деньги на счёт в американском банке. Однако достаточно открыть банковский аккаунт в Евросоюзе, и все будет законно.

Пассивный доход, получаемый от аренды собственной иностранной недвижимости, является налоговой базой НДФЛ в России. Для физлиц ставка составляет 13%. Оформившись индивидуальным предпринимателем, становится доступным снижение налоговой ставки, согласно выбранной системе налогообложения. По УСН добиваются меньшей ставки.

Наличие подписанного соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и юрисдикцией, в которой находится недвижимое имущество, помогает избежать повторного налога на пассивный доход в России.

Выделим несколько следующих правил:

1

Оплата покупки недвижимости за рубежом совершается как со счёта в российском банковском учреждении, так и с зарубежного банковского аккаунта.

2

Нецелесообразно и рискованно проводить расчеты за объект недвижимости наличностью.

3

Для получения денег от продажи иностранной недвижимости и аренды следует открыть счет в банке страны, осуществляющей автоматический обмен налоговой информацией с Россией.

Предлагаем проконсультироваться с экспертами портала International Wealth по вопросам покупки недвижимости за рубежом и открытия личных иностранных счетов. Юридическая помощь профессионалов поможет избежать санкций и штрафов от фискальных органов.

Узнайте, как пройти бесплатную консультацию по подбору счёта в зарубежном банке от наших экспертов.

Для связи с экспертами по вопросам покупки недвижимости за рубежом обращайтесь на электронную почту info@offshore-pro.info.

Есть ограничения на покупку зарубежной недвижимости россиянином от государства?

Согласно законодательству, российские граждане имеют право на покупку недвижимости за рубежом. Подобным правом обладают и российские организации. Однако ограничение в праве на приобретение зарубежного имущества наступает с утратой дееспособности. Ограничение прав компании находится в компетенции акционеров, одобряющих крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Устав фирмы и корпоративный договор могут иметь статьи об ограничении покупки недвижимости за рубежом. Чиновники, их супруги и дети в возрасте до 18 лет обязаны декларировать покупку недвижимости за рубежом.

Существуют ли ограничения на покупку недвижимости за рубежом иностранцами?

В отдельных странах установлены ограничения На покупку недвижимости иностранцами. Например, иностранцы, не имеющие вида на жительство, лишаются права приобретения недвижимых объектов в Австрии. Существуют отдельные юрисдикции с запретом продавать земельные участки иностранным гражданам. Проблема решается путем регистрации местной компании на имя нерезидента. После покупки недвижимости за рубежом совершается на зарегистрированную фирму. Обратитесь к экспертам портала International Wealth с целью определения более выгодного варианта приобретения: на имя физлица или зарубежной компании.

Надо ли уведомлять налоговый орган о покупке недвижимости за границей?

Российский гражданин не являющийся чиновником, либо его ближайшим родственником, не обязан уведомлять свои государственные органы о покупке недвижимости за рубежом. Однако при регистрации иностранной компании (с долей участия в капитале свыше 10%) для приобретения недвижимого имущества и открытия корпоративного счёта в зарубежном банке, налоговый резидент России подает в представительство ФНС по месту проживания соответствующее уведомление. Вышесказанное касается лишь налоговых резидентов РФ.

Новости и акции компаний

• 150

• 20.07.2020

Праздник посетили клиенты и представители различных ассоциаций

• 153

• 19.07.2020

Доступны ипотека и рассрочка

• 193

• 11.02.2020

Первоначальный взнос составляет всего 30%.

• 222

• 16.05.2019

В 2018 году компания реализовала недвижимости на сумму $112 млрд.

Компания Top House Realty открыла главный офис в Барселоне

• 127

• 13.05.2019

Теперь приобрести лучшую каталонскую недвижимость можно прямо «на месте», в самом сердце популярного региона.

Американская инвестиционная компания LCP Group выходит на российский рынок

• 626

• 02.11.2018

Американская компания LCP Group, специализирующаяся на инвестициях в коммерческую недвижимость, выходит на российский рынок под брендом LCP Group Russia. Компания работает в рамках государственной…

• 511

• 23.07.2018

Вакансия открыта в офисе агентства недвижимости, расположенном в районе Коньяалты в Анталье.

Специальные районы Мальты – условия покупки недвижимости для иностранцев

• 458

• 12.03.2018

Special Designated Areas – это элитные районы Мальты с особыми условиями покупки недвижимости для иностранцев. Алиса Тананаева, руководитель компании MaltaVIP, рассказывает об особенностях…

Knight Frank впервые в России представляет приват-банкинг в недвижимости

• 432

• 23.01.2018

Компания Knight Frank представляет первую на российском рынке услугу комплексного сервиса по инвестированию в недвижимость — Knight Frank Private Investor — приват-банкинг в недвижимости.

New Nordic Group предлагает инвестиционный проект с гарантированным доходом 9%

• 720

• 25.09.2017

Компания New Nordic Group запустила новый проект в Камбодже. Гарантированный доход составляет 9% от стоимости квартиры, выплаты происходят в долларах.

Кампомарино – повод задуматься о выгодных инвестициях в Италии

• 1728

• 25.09.2017

Эксперты итальянского рынка недвижимости рекомендуют обратить внимание на Кампомарино – город, который расположен на побережье Молизе, в провинции Кампобассо. Регион подойдет, как для отдыха, так и…

Эксперты назвали Юрмалу одним из лидеров по сделкам с недвижимостью в Латвии

• 210

• 14.08.2017

Директор по продажам Baltic Sotheby`s International Realty Лига Кохтанена считает, что причиной этому являются выгодное географическое положение города, его развитая инфраструктура, благоприятная…

Ready Property Italy советует инвестировать в коммерческую недвижимость Италии

• 223

• 14.07.2017

Тема вложения средств в перспективную недвижимость актуальна как никогда. Сейчас, в условиях повсеместного кризиса, люди ищут возможность приобретения альтернативного источника дохода. Особенно…

При покупке квартиры в Майами можно получить Гринкарту США

• 945

• 06.07.2017

Хорошая новость для инвесторов: конгресс США не стал вносить изменения в визовую программу EB-5. Получить Гринкарту по-прежнему можно за капиталовложения в размере от $500 000. Компания Keller…

В Таллине торжественно открыт новый офис Baltic Sotheby’s International Realty

• 115

• 27.06.2017

21 июня 2017 года компания по недвижимости премиум-класса Baltic Sotheby’s International Realty открыла новый офис в Старом городе Таллина по адресу Pärnu mnt 12.

Смотри на возраст недвижимости

Не рекомендуем выбирать старые дома, особенно если они имеют культурную ценность. В некоторых странах, к примеру в Германии, есть дома, построенные по технологии фахверк, которым более 100 лет. Покупателю такой дом кажется выгодной инвестицией, ведь он сможет привлекать арендаторов, которые ищут настоящее немецкое жильё с историей. Но покупатель упускает одну деталь — обязанность ухода за зданием. Если властям покажется, что внешний вид здания, а уж тем более конструкция, ухудшились, то они обяжут исправить это. При игнорировании постановлений покупателю прилетит штраф за содержание объекта, имеющего культурную ценность, в неподобающем виде.

Необязательно покупать новостройку. Есть неплохие дома, которым по 20 и более лет. К примеру, в Испании, на севере Коста Бланка, реально купить виллу площадью более 100 квадратных метров менее чем за 300 тысяч евро. Да, она, возможно, будет даже старше тебя, но зато построена из качественных материалов, и ты даже не отличишь её от новостройки в классическом стиле. Кроме того, тут будет даже некий классический шарм.

А вот новостройки — это не всегда хороший вариант. К примеру, массовая застройка в некоторых странах черноморского и средиземноморского побережья может привлекать своей низкой ценой. Однако такая цена достигается путём экономии на качестве строительства. Если покупаешь новостройку, то выбирай только опытного застройщика, у которого есть несколько реализованных проектов.

Ограничения для иностранных покупателей

Нужно ли открывать фирму за рубежом для покупки недвижимости?

Во многих странах Европы, а также в Турции, США, Египте и других иностранец может практически без ограничений приобретать жилую недвижимость. Как правило, значительные ограничения существуют в экзотических странах. Например, в Таиланде вы сможете свободно приобрести квартиру, но землю – только взять в аренду.

Правда ли, что в Чехии и Хорватии действует закон, по которому иностранные граждане могут купить недвижимость только на юридическое лицо?

Действительно, до недавнего времени иностранные граждане имели право приобретать недвижимость в Чехии только на компанию. Однако с мая 2009 года иностранцы могут совершать покупку без открытия фирмы. Как такового разрешающего закона не существует, но действие предыдущего ограничения закончилось. В Хорватии с недавнего времени разрешено покупать недвижимость на свое имя гражданам Евросоюза. Россиянам придется открывать фирму.

Могу ли я приобрести земельный участок за рубежом?

В Турции и Литве вы можете купить землю только на фирму, зарегистрированную в этой стране. В Болгарии и Таиланде вы оформляете землю не в собственность, а в долгосрочную аренду. В Черногории разрешения на покупку земли от местных властей придется ждать от полугода до двух лет. В ряде стран, например в Италии, действует запрет на покупку иностранцами сельскохозяйственных земель. А в США, наоборот, земля – самое простое, что можно приобрести: не потребуются никаких справок и страховок, как при покупке жилья.

Где россияне покупают жилье за рубежом под программу ВНЖ и ПМЖ

В 2021 году многие страны мира предлагают инвестиционную программу, по которой россияне могут купить недвижимость и получить взамен ВНЖ или гражданство. Вот некоторые из государств, готовых предоставить выгодные программы для нерезидентов, желающих переехать или просто стать владельцем жилья за границей.

Страны Европы:

1. Испания
2. Республика Кипр
3. Болгария
4. Латвия
5. Греция
6. Мальта
7. Венгрия
8. Португалия
9. Великобритания
10. Княжество Андорра
11. Чехия
12. Черногория
13. Турция

Государства Карибского бассейна:

1. Сент-Китс и Невис
2. Гренада
3. Антигуа и Барбуда
4. Доминика
5. Сент-Люсия

ВНЖ в других странах:

1. Панама
2. Коста-Рика
3. ОАЭ
4. Малайзия

Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции и условий
программы для получения гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы
для получения
гражданства за инвестиции.

Если Вы сомневаетесь с выбором страны для оформления ВНЖ за покупку недвижимости, то свяжитесь с нашими экспертами и получите развернутую консультацию: info@offshore-pro.info. 

Рассмотрим программы ВНЖ самых популярных среди россиян стран:

Латвия

Latvia Golden Visa – программа, которая стартовала в 2010 году и продолжает действовать сегодня. Согласно установленным правилам, для получения Латвийского ВНЖ, россиянам достаточно купить недвижимость не дешевле €250 000. Срок действия ВНЖ Латвии – 5 лет с последующей пролонгацией ежегодно.

Греция

Программа Греции по инвестициям в недвижимость не ограничивает инвестора в выборе дома, будь то новостройка или объект на этапе котлована. Главное – это стоимость жилья, которая должна быть €250 000 и более. 

Турция

Если россияне покупают недвижимость за рубежом непосредственно на территории Турецкой Республики по ставке от 250 000 долларов США, то они имеют возможность оформить вид на жительство данного государства и получить турецкий паспорт, не теряя при этом статуса гражданина РФ. Более подробно о данной инвестиционной схеме можно узнать у наших экспертов или изучив готовые предложения:

Мальта

Выгодный вариант не только для получения европейского гражданства, но и для деловых людей, планирующих расширить свой бизнес или построить новый. Начиная с марта 2021 года, программа ВНЖ за инвестиции на Мальте изменилась и предусматривает следующие условия:

• Получить ВНЖ на Мальте можно за покупку или аренду недвижимости по следующей ставке:
  • на острове Гоцо и на юге страны – 300 тысяч евро (покупка) или 10 000 евро (аренда в год);
  • покупка объекта на Мальте дает право на ВНЖ при сумме инвестиций от 350 тысяч евро или 12 тысяч евро в случае аренды (сумма за год).
• Государственный сбор за покупку недвижимости составляет €68 000, а за аренду €98 000. При подаче заявки на ВНЖ Мальты обязательно берется невозвратный (но учитываемый в стоимости объекта) аванс в сумме €5500, а остаток можно внести уже после того, как будет получен статус резидента юрисдикции. 
• 2 000 Евро – обязательная сумма пожертвований в пользу мальтийской благотворительной организации.
• Оформление гражданства Мальты на несовершеннолетнего ребенка и взрослого родителя увеличивает сумму инвестиций на 5000 евро и 75000 евро соответственно.

Иммиграционный статус потребуется поддерживать в течение первых 5 лет после оформления ВНЖ, посещая Мальту и продлевая карту резидента.

Португалия 

Европейская страна, граничащая с Испанией, но дающее право, в том числе на гражданство за инвестиции в недвижимость. Самые недорогие дома и виллы в Португалии расположены на севере государства – от Порту и выше. Минус покупки таких объектов – отсутствие пляжного сезона, как на юге страны (Лиссабон и прибрежные регионы). 

Однако преимуществ гораздо больше, чем недостатков. Россияне покупают недвижимость в Португалии для прямого доступа к европейскому гражданству по программе ВНЖ:

• Обычная сумма инвестиций 500 000 евро.
• Пониженная ставка – от 280 000 евро, если объект расположен в малонаселенном районе и требует восстановления.
• До конца 2021 года действует программа «Золотая виза» в Лиссабон и прибрежных районах, что дает право купить жилье, землю или коммерческий объект и получить ВНЖ по упрощенной схеме.

Готовые к продаже объекты Португалии, которые россияне могут купить при поддержке наших экспертов:

Основные особенности продажи зарубежной недвижимости

Перед тем, как продавать имеющуюся недвижимость, владельцу нужно тщательно исследовать рынок и проконсультироваться во многих агентствах для того, чтобы в дальнейшем сделать правильный выбор. Выбрать нужно риелтора, которому можно будет легко доверить продажу жилья, предпродажную подготовку, показ, фотографирование и т.д.

Например, купленное в Австрии жилье отличается высокой ликвидностью – пользуется большим спросом у желающих приобрести недвижимость в другой стране. Даже поездки за рубеж для продажи жилья могут быть бесплатными, если владелец смог грамотно наладить сотрудничество с зарубежными агентствами (многие их них готовы оплатить визит покупателя для осмотра жилья за счет своих собственных средств).

Однако при продаже стоит учитывать некоторые тонкости. Например, было жилье куплено в ипотеку или нет. Если жилье приобреталось за счет ипотечного кредита, продавцу нужно получить согласие банка на продажу.

Еще стоит знать о том, что в некоторых случаях продавать недвижимость можно дистанционно, например, вместо себя он может прислать представителя. Тот, в свою очередь, найдет подходящего риелтора, отдаст ему ключи от квартиры. Риелторы смогут организовать регулярные показы и в дальнейшем заключат договор купли-продажи с покупателем. Однако стоит учитывать, что представителю придется оформить доверенность, а это стоит денег.

А теперь попробуем разобраться в тонкостях продажи зарубежной недвижимости. Если вы будете следовать представленной ниже инструкции, процесс продажи окажется для вас легким и безопасным.

Агентства недвижимости

Можно ли сэкономить на услугах риэлтора и провести сделку самостоятельно?

Теоретически воспользоваться услугами риэлтора – исключительно ваше право. Однако иностранцам настоятельно рекомендуется обращаться к специализированным агентствам для обеспечения безопасности сделки. Это позволяет исключить возможные проблемы, связанные с незнанием языка и законов чужой страны. Кроме того, во многих европейских странах оплату услуг риэлтора осуществляет продавец, а в Египте, например, крупные и зарекомендовавшие себя компании работают только через агентства недвижимости. 

Для проведения сделки купли-продажи я решил обратиться в агентство недвижимости. Как можно проверить его надежность и существует ли риск, что меня обманут?

Риска нет, если вы пользуетесь услугами сертифицированной фирмы. Главное, что вам необходимо сделать, это запросить у агентства лицензию на право работать в сфере недвижимости. Узнайте, какие услуги оказывает фирма. Как правило, солидное агентство предоставляет полное сопровождение сделки

Обратите внимание даже на помещение, где находится агентство: это не может быть обычная квартира. Во Франции, например, можно поинтересоваться, входит ли агентство в Национальную Федерацию Агентств Недвижимости Франции (FNAIM) – данная организация требует от своих членов строгого соблюдения законов

И ни в коем случае не пользуйтесь услугами новоиспеченных заграничных «друзей», сотрудников отелей и т. д. 

Могу ли я купить недвижимость за рубежом, не выезжая из России?

Да, в некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и сотрудничая с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. Например, для покупки недвижимости в США вам потребуется телефон, сканер и интернет, посредством которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Соединенных Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм ведет к потере права заниматься подобной деятельностью.

Правильно оценивай вложения

Многие продавцы указывают только стоимость недвижимости без учёта налогов, сборов, пошлин и оплаты услуг специалистов, таких как риелторы и нотариусы. В таких странах, как Испания, в большинстве случаев комиссию платит продавец, и она уже включена в стоимость объекта недвижимости.

Но вернёмся к дополнительным затратам. Как пример, возьмём сумму 200 тысяч евро за дом. Вместе со всеми дополнительными сборами эта сумма может увеличиться на 10–12 % и составить уже 220–224 тысячи евро. Причём этих сборов не избежать, так как по закону тебе будет необходимо юридически подтвердить сделку и оплатить налоги. Перед покупкой следует уточнять у продавца и риелтора информацию о задолженностях по объекту недвижимости, чтобы потом не оказалось, что тебе придётся оплатить чуть ли не наполовину больше.

В обязательном порядке перед покупкой следует запросить в мэрии документ, который подтвердит, что в этом доме отсутствуют нарушения нормативов застройки. Если они имеются, то это чревато оплатой штрафов с последующим сносом определенных строений, которые не вписываются в нормы застройки.

Кстати, в добавление к предыдущему пункту. Покупка недвижимости с солидным возрастом или дешёвой недвижимости может вылиться для тебя в дополнительные расходы, причём немаленькие. Хочешь снести стену в своём доме — согласуй с архитекторами, оплати налог. Хочешь отреставрировать террасу — получай разрешение, нанимай рабочих с лицензией. Итого, недвижимость за 200 тысяч евро превратилась уже в 300 тысяч евро.

Ещё один важный подпункт — ипотека. Даже если у тебя нет тех же 200 тысяч евро на недвижимость, ты можешь взять ипотеку, даже будучи иностранным гражданином. Некоторые страны повышают первоначальные взносы для нерезидентов и выдают ипотеку только при 50% первоначальном взносе. А если прибавить налоги и затраты, то взнос поднимается до 65 %. Пример: вилла стоит 200 тысяч евро плюс 22 тысячи евро на оформление плюс около 5 тысяч — затраты на ипотеку. Итого — 227 тысяч евро. Получается, что для покупки необходимо 113,5 % минус 50 % ипотека, что составляет 63,5 % на первоначальный взнос.

Более того, некоторые банки выдают ипотеку максимум на 40 % от стоимости. То есть 50 % — это не самый низкий показатель.

Как рассказали специалисты из Selenhome, в Испании назревает та же ситуация, но пока что им удаётся выбивать для клиентов ипотеку до 70 % от стоимости объекта, то есть когда первоначальный взнос составляет до 40–45 %. Такую ставку может получить не каждый риелтор, но так как Selenhome правильно подготавливает документы, а её клиенты вовремя оплачивают ипотеку, то они получают более выгодные предложения. При такой ипотеке, выданной по ставке 1,3–2,5 % годовых на недвижимость стоимостью 230 тысяч евро (200 тысяч евро за дом + 30 тысяч на налоги и другие траты), за месяц придётся отдавать около 700 евро при первоначальном взносе около 90 тысяч евро. Тут совет только один: торопиться брать ипотеку под 40–45 % первоначального взноса сейчас или подкопить и брать уже под 60–65 %.

Сдать в аренду

После покупки недвижимости я намерен приезжать за границу всего один-два раза в год. Получается, все остальное время я буду просто платить за содержание жилья?

Решением данного вопроса является сдача жилья в аренду на время вашего отсутствия. Все заботы вы можете возложить на услуги управляющей компании. Величина доходов от аренды зависит не только от страны, но и конкретного города. Например, в Германии годовая прибыль за вычетом расходов составит до 10% годовых, в Латвии – 3-5%. В Болгарии – максимум 3–5% в целом по стране и до 6% в Софии. 

Можно ли сдавать жилье в аренду при частичном первом взносе?

В Турции после внесения части стоимости жилья вы можете сразу сдавать его в аренду и получать доход. Аналогично и в Испании: после внесения первого платежа вы можете сдавать жилье в аренду и даже продать. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, она переоформляется на нового владельца. А, например, в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье вы сможете только после полной оплаты.

Шаг № 13 – перевести деньги в Россию

С точки зрения российского законодательства перевод средств на зарубежный счет от продажи жилья – это незаконная валютная операция. Резиденты РФ должны переводить денежные средства в Россию, в противном случае им грозит штраф в размере 75-100% от стоимости проданного объекта недвижимости.

Также не забывайте, что бывшему владельцу необходимо оплатить налог на прирост капитала, о котором было сказано ранее.

В заключении хотелось бы сказать, что при продаже недвижимости за границей лучше всего пользоваться услугами квалифицированных специалистов, которые помогут организовать сделку максимально корректно. В каждой стране есть свои тонкости и нюансы налогового законодательства, о которых может не знать обыватель.

Финансовые особенности

В каких странах я могу сейчас получить ипотеку?

Получить ипотеку в Болгарии крайне сложно, особенно при отсутствии постоянного вида на жительство в этой стране. В Египте оформить кредит также практически невозможно, поскольку там в целом не развита система кредитования иностранцев. Зато застройщики часто предлагают рассрочки на привлекательных условиях. В Чехии ипотеку получить можно, но сложно. А вот в Испании и Франции оформить кредит вполне реально. При этом во Франции успех во многом зависит от непосредственных отношений агентства недвижимости и банка.

Как поступить, если ипотечный кредит уже оформлен, но я не могу дальше вносить платежи?

Если по сложившимся обстоятельствам вы не можете вовремя вносить платежи, можно оговорить с застройщиком дополнительную рассрочку. Иногда компании готовы пойти на уступки. В случае, когда застройщик не соглашается и вы решаете расторгнуть договор, закон на вашей стороне. 

Можно ли увеличить срок кредитования?

Случается, что банки лояльно относятся к таким просьбам взявших кредит. Для этого вам нужно обратиться в банк, выдавший ипотеку, и представить документы о вашем финансовом положении. Как правило, договор с измененными условиями ипотеки необходимо будет нотариально заверить и повторно зарегистрировать в регистре собственности, что также требует дополнительных затрат.

Оплачивая при покупке жилья всю сумму единовременно, могу ли я рассчитывать на дополнительные скидки?

Да, такая возможность существует. Как правило, подобные скидки предоставляются при покупке строящейся недвижимости. Застройщики нередко идут на них, но размер скидки зависит от компании и конкретного проекта. В любом случае вы выигрываете не очень большую сумму.