Оценка и определение рыночной стоимости частных домов. основные методы

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее. Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью. Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

• какая цена квартиры;
• почему стоимость жилья именно такая;
• сколько еще будет действовать данная цена;
• как будет менять цена с течением времени;
• какой будет окончательная цена;
• стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

• ЦИАН;
• «Твой Адрес»;
• R(Оценка);
• Домофонд;
• Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала. Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому. Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство. Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Общепринятые методы оценки жилья

При проведении экспертизы оценщик применяет 3 метода:

Подход	Действия специалиста
Сравнительный. Учитывает спрос и предложение на аналогичное жилье.	Определяет цену аналогов, характер их отличий от объекта и производит корректировку.
Доходный. Отражает получение вероятного дохода от недвижимости в будущем.	Оценивает техническое состояние объекта, экономические условия и тенденции получения дохода в будущем, инвестиционные риски.
Затратный. Рассчитываются денежные или другие вложения в объект.	Рассчитывает затраты на создание аналогичного объекта, обновление инженерных систем, благоустройство территории и другие улучшения.

Полученная итоговая стоимость отражается в отчете.

Суть процедуры

Оценка стоимости дома — это действия, которые необходимо провести для того, чтобы узнать его рыночную цену на данный момент.

Если вам необходимо продать дом, то вы можете назначить ему цену самостоятельно. При этом вы будете ориентироваться на среднюю рыночную стоимость аналогичной по параметрам недвижимости. Если у вас есть на примете конкретный покупатель, вы будете вести с ним переговоры, пока не придете к цене, которая понравится вам обоим.

Так зачем же нужна сложная процедура по оценке дома? Для тех случаев, когда знать стоимость недвижимости вам необходимо не для того, чтобы ее продать.

В роли оценщиков могут выступать юридические и физические лица, отвечающие следующим условиям:

• Членство в профильной саморегулируемой организации (СРО);
• Наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей;

Оплата эксперту не должна составлять процент от получившейся стоимости. Пропишите фиксированную сумму вознаграждения в договоре. Это обезопасит вас от завышения стоимости недобросовестным экспертом.

Чтобы заказать оценку недвижимости, вам понадобится предоставить следующие документы:

• Паспорт собственника дома или заказчика экспертизы;
• Документы, которые подтверждают, что дом находится в вашей собственности;
• Документы на дом из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации);
• Документы о наложенных ограничениях, если таковые есть.

Оценка земли, на которой построен дом, проводится отдельно. Этим занимается кадастровая экспертиза. Для нее нужны другие документы, характеризующие принадлежащий вам земельный участок.

На практике зачастую имеет смысл проводить эти два процесса параллельно, так как почти каждый загородный участок является сложным имуществом, в состав которого входят земля, жилой дом, хозяйственные постройки, зеленая зона.Эта статья посвящена именно оценке жилой загородной недвижимости.

Когда нужна оценка дома и участка?

Она требуется в разных случаях. Этот документ нужен:

1. Для официального оформления договора купли-продажи и заверения сделки нотариусом с уплатой госпошлины;
2. В случае разрешения споров и отстаивания своих интересов в суде, в том числе при признании сделки недействительной;
3. При разделе совместно нажитого имущества в случае развода в суде;
4. При покупке дома в ипотеку и оформления этой же недвижимости в залог банком обязательно требуется экспертная оценка;
5. При оформлении крупного кредита на любые цели с оформлением обеспечения в виде залога собственной недвижимости;
6. В случае продажи залога банком и обращения взыскания на заложенную недвижимость.
7. От этой суммы зависит размер госпошлины для уплаты в бюджет при осуществлении нотариальных действий при вступлении в наследство.

В любом случае, требуемом с документальным подтверждением оценки, эксперты учитывают огромный спектр разных факторов.

Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

В стандартном отчете содержатся:

• сведения о заказчике и исполнителе;
• данные о применяемых методиках оценки;
• информация об исследуемом объекте;
• анализ рынка недвижимости;
• определение рыночной или ликвидационной стоимости;
• правоустанавливающие акты (приложения).

Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

1. Документы на земельный участок с домом.
2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
3. Рыночную цену объекта.
4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

Как правильно подготовить дом к сделке, чтобы повысить его стоимость?

Если вы хотите продать дом быстро и дорого, вам следует учитывать, что главный момент, который интересует всех покупателей недвижимости — это юридическая чистота будущей сделки. А именно:

1. Получено согласие всех собственников на проведение сделки продажи дома;
2. Отсутствуют задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, взносам в СНТ;
3. Отсутствуют залоговые обязательства перед банками (продажа коттеджа, по которому еще не выплачен ипотечный кредит возможна по соглашению с банком, но данный фактор скорее всего негативно отразится на цене дома);
4. Своевременное решение вопросов с арендаторами, если дом в настоящий момент сдается в аренду.

Последний пункт возникает довольно часто, так как владельцы недвижимости обычно продают не единственное жилье, а так называемые «лишние метры» (которые, как правило, сданы в среднесрочную или долгосрочную аренду).

Кроме того, у вас должен быть заранее подготовлен полный пакет документов:

1. свидетельство о собственности (или несколько таких свидетельств, если собственник не один или дом находится в долевой собственности);
2. выписка из ЕГРН;
3. нотариально заверенное, письменное согласие всех собственников на продажу;
4. кадастровый паспорт, кадастровый план и технический план БТИ;
5. справки о уплате всех долгов за коммунальные услуги;
6. справка, подтверждающая факт выписки всех жильцов (домовая книга);
7. первоначальный договор купли-продажи, мены, дарения или долевого участия в строительстве (на основании которого вы получили собственность) и др.

Поэтому, если у вас есть еще другой дом или квартира, то выгоднее будет совершить именно такую сделку, а потом уже подбирать новую недвижимость для себя.

Другими, понижающими на цену, факторами являются:

• небольшой срок с момента получения недвижимости по наследству;
• сроки владения менее трех лет;
• прописка несовершеннолетнего ребенка;
• недавний развод с супругом (-ой);
• несколько собственников дома, не являющихся членами семьи.

Такие моменты отпугивают покупателей, и у них нередко возникает желание просить о больших скидках и уступках, в качестве компенсации возможных рисков. Что явно не выгодно вам, так как стоит цель продать дом как можно дороже.

Еще один важный момент — необходимо привести внешний вид вашей недвижимости к тому уровню, который хотят видеть потенциальные покупатели.

Делать дорогостоящий евроремонт в доме не всегда имеет смысл, потому что многие расходы могут и не окупиться вовсе. Поэтому для этого лучше всего проконсультироваться с профессиональным риэлтором: он подскажет что поможет улучшить внешний вид вашего дома и участка, повысит их стоимость в глазах покупателей, и при этом окупит понесенные затраты.

То есть, в целом, для предпродажной подготовки, можно обойтись легким косметическим ремонтом, который «освежит» ваш коттедж и придаст ему ухоженный вид. Если у вас есть возможность договориться о проведении таких ремонтных работ со скидкой или сделать его собственными силами, такое вложение средств будет вполне оправданным.

Помимо хитростей с ремонтом и интерьером можно прибегнуть к некоторым нестандартным приемам повышения привлекательности вашего дома среди конкурентов. К примеру, перед показами, можно попробовать распылить по комнатам эфирные масла с запахом апельсина, кофе или живых цветов. Приятные ароматы, чистота и аккуратность в помещениях не оставят равнодушными ни одного покупателя.

Фотографирование

Съёмка начинается издалека, с общих видов, и фиксируются все важные детали. Порядок такой:

1. Общие фотографии дома с разных ракурсов. В том числе фиксируются подъездные пути, детская площадка и парковка.
2. Табличка с адресом на доме
3. Вход в подъезд.
4. Подъезд внутри, вид от двери и вид с входной дверью.
5. Лестничная клетка – фотографируется как сама площадка, так и лестничные пролёты вверх и вниз.
6. Лифты, если есть.
7. Мусоропровод.
8. Лестничная площадка или коридор, где расположена квартира.
9. Входная дверь в квартиру с номером на ней.
10. Все комнаты, включая ванную, санузел, лоджию, балкон. Вид из окон.
11. Счётчики – электроэнергии, воды, газа.

Снимки комнат и других помещений делаются так, чтобы охватывали как можно большую площадь. Так, комнату нужно снимать сначала от двери, а затем от противоположной стены в направлении двери. Если комнаты большие, их можно разбить на 2 или более частей, и снять последовательно. Нужно захватывать и потолок с люстрами и другими имеющимися на нём деталями.

Примеры правильно сделанных фотографий комнат при оценке недвижимости.

На снимках должна быть видна отделка и мелкие детали, поэтому нужно делать их при хорошем освещении. Неопытные фотографы могут фотографировать углы – так делать не надо, если только там не находится важный элемент обстановки, например, бойлер. В тесных помещения, например, в ванной, иногда приходится делать несколько таких снимков, чтобы охватить всё полностью.

Пользуясь этой небольшой инструкцией, вы можете самостоятельно сделать фотографии и отправить их оценщику в одном архиве. Если они будут достаточно качественными и подробными, оценщику легче будет провести экспресс-оценку имущества, определить стоимость оценочных услуг, и ориентировочный диапазон стоимости объекта оценки.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:

• Стоимость оценки;
• Сроки выполнения заказа;
• Обозначить цель оценки и ее вид.

1. Составить и подписать договор.
2. После чего вы предоставляете необходимые документы:

• Копию вашего паспорта;
• Кадастровый паспорт и межевой план участка;
• Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
• Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.

1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

• Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
• Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
• Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

• месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
• состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
• наличие обременения на дом и землю.

Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП. В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

• отличное
• хорошее
• удовлетворительное
• неудовлетворительное
• непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

• для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
• для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Как посчитать доли в квартире калькулятор онлайн

Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену. Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.

Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой. А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.

Доля в квартире – относительно новый сегмент на рынке недвижимости, и для многих не совсем понятный и изведанный, поэтому желающих купить долю в квартире, гораздо меньше тех, кто покупает комнаты.

В настоящее время уже есть не мало агентств недвижимости, специализируются именно на долевой собственности. При правильном определении стоимости на долю в квартире, ее продажа займет не более одного месяца.

Если же заняться самодеятельностью или попасть к агенту не занимающемуся данным вопросом, то продавать долю в квартире можно годами.

К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон.

Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя.

То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.

Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире.

Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере.

Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.

Интересное: Порядок подачи надзорной жалобы по административному делу

Рынок долевой собственности в Москве не так уж и велик, агентства занимающиеся долями в квартирах на пересчет и если грамотный риелтор или юрист захочет найти в таком агентстве работу то его конечно возьмут. Подумайте, почему он не работет в агентстве, которое дает ни только клиентов но и официальный, стабильный доход. Жадность приводит к бедности. Не забывайте об этом.

Далее, не сразу конечно, вас начнут медленно, но верно понижать в цене, мотивируя что рынок стоит, спрос упал, покажут другие аналогичные предложения по более низкой стоимости. Вам придется в конечном итоге опустить цену на долю, но времени может быть потерянно от полугода.

Документы для оценки квартиры

• Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена.
• Документ, удостоверяющий личность заказчика оценки (паспорт или заменяющий его документ).
• Документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (паспорт или заменяющий его документ) – в случае, если заказчик и собственник – разные лица.
• Документы, выданные Бюро технической инвентаризации — выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
• Описание имеющихся обременений (если есть).
• Если оцениваемая квартира находится в общей долевой собственности нескольких собственников, то документы, указанные в пунктах 1 и 3, должны быть предоставлены от каждого собственника, имеющего долю в праве на данную квартиру.

Преимущества независимых оценщиков?

Обращаясь к данному специалисту, Вы можете быть уверенными в том, что на выходе получите самый правдивый и объективный результат.

Независимый эксперт не обременен никакими обязательствами, а это значит, что результат его оценки не зависит ни от каких посторонних факторов.

Эти обстоятельства позволяют определить точную цену без искусственного ее завышения или удешевления стоимости жилья.

Оценка будет полностью независимой без какой-либо заинтересованности в ее результатах со стороны эксперта. Помимо этого Вы можете быть полностью уверены в том, что эксперт не нарушит закон и будет действовать в рамках правовых норм.

Инвентаризационная стоимость

В законодательстве РФ существует понятие инвентаризационной стоимости. Эту величину рассчитывали БТИ при подготовке технических паспортов на объекты с учетом износа и следующих характеристик:

• материала постройки домов;
• площади квартиры;
• наличия удобств.

До вступления в силу Закона РФ от 03.07.16 №237-ФЗ «О кадастровой оценке» собственники жилья интересовались, как рассчитать инвентаризационную стоимость жилого дома самостоятельно. После принятия изменений в законодательстве чаще возникает необходимость проверить точность расчета КС.

Хотя КС определяется без учета индивидуальных характеристик, она должна соответствовать рыночной цене, чтобы быть базой для налогообложения при совершении любых сделок. Поэтому в большинстве случаев причин для установления инвентаризационной стоимости нет.

Аспекты оценки дома и земельного участка

Современные коттеджные городки, с комфортными домами, расположенными на небольших участках земли, пользуются большим спросом. В этом случае оценка стоимости дома рассчитывается с учетом вида разрешенного использования и неделимости земельного надела, на котором он возведен.

Учитывая индивидуальные особенности этой недвижимости оценщик принимает во внимание большее количество факторов:

• инженерное обеспечение;
• надворные постройки;
• полезную площадь;
• возможность улучшений в дальнейшем.

Процедура выполнения оценки аналогична определению стоимости другой недвижимости. Применяются те же подходы: затратный, доходный и сравнительный.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

• выставить требование о проведении повторной оценки;
• сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы);
• предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
• оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

• Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
• Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
• Наличие обременения на участке и даче.

ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН. Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода

Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.