Договор аренды жилого помещения

Содержание договора аренды недвижимости

Существенными условиями договора аренды является:

1. 1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору — арендодателя и арендатора);
   2. срок аренды (исходя из определения договора аренды);
   3. арендная плата

Предмет договора аренды недвижимого имущества:

1. 1. недвижимое имущество, передаваемое в аренду;
   2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• • особой ценностью этих объектов,
  • их непотребляемостью в процессе использования,
  • неразрывной связью с землей и т.п.

Срок аренды недвижимости

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК).

Подробнее

И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Содержание договора

Данное соглашение своим содержанием отличается от других видов договоров аренды. При некорректном составлении документа, он теряет свою силу.

Предмет договора

Объектом контракта является движимое имущество, используемое обычно для потребительских целей, но законом не исключается возможность использовать предмет договора в предпринимательской деятельности.

Например:

• мебель и оргтехника;
• спортивный инвентарь;
• сельскохозяйственный и садовый инвентарь;
• строительные инструменты;
• бытовая техника и др.

Стороны

В качестве участников договора выступают:

• Арендодатель. Предприниматель-собственник, постоянно занимающийся прокатом.
• Арендатор. Может выступать как гражданин, так и любая организация.

Существенные условия

Требования, отличающие этот вид документа от другой аренды:

• Срок действия. Максимальный период аренды ограничивается 1 годом. Часто практикуется прописывание почасовой, недельной или месячной аренды вещи.
• Цена. Плата устанавливается в твердой денежной сумме. Взимается либо разово, либо по периодам (раз в неделю, раз в две недели и т. д.).
• Форма документа. Заключается обязательно в письменной форме. Чаще всего это готовые бланки организаций, занимающихся прокатом. Посмотреть бланк договора проката можно здесь.

Права и обязанности сторон

При составлении и подписании договора проката, обратите внимание на пункты о правах и обязанностях всех участников сделки. Именно они регламентируют последующие взаимоотношения после подписания документа

Ознакомиться с основными из них, можно в таблице ниже:

Каким образом арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)

При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.

Пример индивидуализации нежилого помещения в договоре аренды

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее «Помещение», находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: ______________».

Объект аренды

В аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. При этом закон устанавливает виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Что касается арендодателя, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Комментарий к Ст. 627 ГК РФ

1. Договор проката относится к числу краткосрочных договоров аренды и заключается на срок до одного года. Такое положение обусловлено прежде всего тем, что указанный договор традиционно является правовым средством (инструментом) удовлетворения бытовых потребностей граждан, обычно не носящих длительный характер. Определение проката как краткосрочной аренды на практике может выражаться в возможности установления срока этого договора не только в месяцах, неделях и днях, но и в часах. Например, в таком порядке может быть определен срок проката формы и инвентаря для игры в пейнтбол.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 899-04-17 (Москва и МО)8 (812) 213-46-96 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 511-98-59 (Регионы РФ)

2. С краткосрочным характером договора проката, а также с его в основном потребительским назначением (это правовое средство удовлетворения интересов в первую очередь потребителей) связаны две особенности его содержания как специальной разновидности аренды. Во-первых, в данном случае в правоотношении по прокату в отличие от общей аренды нет права на возобновление договора аренды на неопределенный срок и преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды (п. 2 комментируемой статьи).

Во-вторых, у арендатора есть право отказаться от договора в любое время (п. 3 комментируемой статьи). Применительно ко всем договорам на выполнение работ и оказание услуг, заключенным с участием потребителей, это право в общем виде закреплено в статье 32 Закона РФ о защите прав потребителей. Однако сравнительный анализ данных положений ГК РФ и Закона о защите прав потребителей показывает, что в них установлены несколько различающиеся варианты механизма осуществления права на отказ от договора. Соответственно в силу ст. 3 ГК РФ, ст. 1 Закона о защите прав потребителей для договоров проката с участием потребителей подлежат применению предписания п. 3 ст. 627 ГК РФ. Кроме того, приведенный пример с различием содержания норм Кодекса и Закона о защите прав потребителей указывает на необходимость законодательной унификации механизма осуществления права потребителя на отказ от договора для всех потребительских договоров, применяющихся в сфере обслуживания.

В целях осуществления права на отказ от договора проката арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении отказаться от договора. Для того чтобы не быть принужденным к уплате излишней арендной платы, а также иных платежей, связанных с прокатом (стоимость утраченного имущества и проч.), арендатору целесообразно сохранить доказательства указанного письменного предупреждения (почтовая квитанция и др.).

Такое письменное предупреждение арендатор должен сделать не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты отказа от договора. Этот минимальный срок в п. 3 комментируемой статьи установлен как императивный, поэтому отказ от договора возможен только после его истечения. Следовательно, по истечении 10-дневного срока после письменного предупреждения (иного более длительного срока, указанного в этом предупреждении) договор проката считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК).

Представляется, что установленный законом полностью императивный характер рассмотренного минимального срока не вполне отвечает интересам арендатора-потребителя. Поэтому требуется смягчение этого правила в форме возможности установления по соглашению сторон срока меньшей продолжительности при сохранении 10-дневного срока как общего правила.

Наряду с обязанностью арендатора заблаговременно предупредить арендодателя об отказе от договора проката осуществление рассматриваемого права арендатора по п. 3 комментируемой статьи связано с необходимостью уплаты арендной платы за время пользования арендованным имуществом (см. об этом ст. 630 ГК и комментарий к ней).

Стороны договора аренды

В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.

Арендодателями, как правило, являются исключительно собственники имущества. Могут ими быть и лица, которые уполномочены сдавать это имущество в аренду собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. А недвижимого имущества — без его согласия.

Арендатором может выступать любое лицо. Но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями. А по договору договором бытового проката предпринимателем должен быть только арендодатель.

Обязанности сторон

В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:

Наймодатель обязуется:
Передать право пользования комнатой и установленным оборудованием в квартире Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Осуществлять капитальный ремонт квартиры и содержащегося в нем оборудования за счет своих денежных средств.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в комнате.
Бережно относиться к комнате, квартире и всему, что в ней находится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить комнату в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Пользование арендованным имуществом

Ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Все остальные права и обязанности сторон по договору аренды сохраняют свое действие в полном объеме.

Что касается досрочного расторжения договора проката, оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Иными словами, арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора без обращения в суд. Законом установлено лишь единственное условие для такого отказа, а именно: арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за 10 дней. Несоблюдение срока отодвигает момент его вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по общим основаниям, рассмотренным выше.

Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность — договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяются общие правила Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон РФ N 2300-1), сформулированные в гл. I «Общие положения», гл. IV «Государственная и общественная защита прав потребителей». Среди них — нормы о праве потребителя на безопасность прокатного имущества (ст. 7), информацию (ст. ст. 8 — 12), об ответственности, о праве на компенсацию морального вреда (ст. ст. 13 — 15), а также о праве на государственную (судебную) и общественную защиту (ст. ст. 17, 40 — 46). На регулирование отношений из договора проката законодательством о защите прав потребителей прямо указывается и в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.1994 N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Договоры проката, арендаторами по которым выступают граждане-потребители, могут быть урегулированы постановлениями Правительства РФ, в том числе утвержденными Правительством РФ типовыми договорами или правилами проката отдельных видов имущества (ст. 1 Закона РФ N 2300-1, п. 4 ст. 426 ГК). Вместе с тем Правительство РФ, принимая постановления, не вправе поручать ведомственным федеральным органам исполнительной власти издавать акты, содержащие нормы о защите прав потребителей (п. 2 ст. 1 Закона N 2300-1).

На отношения по договору проката не распространяются Правила бытового обслуживания населения в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 N 1025. Сфера их применения ограничена отношениями, вытекающими из договора бытового подряда и договора возмездного оказания услуг.

И.В.Костин

Эксперт журнала

«Аптека: бухгалтерский учет

и налогообложение»

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды любого имущества целесообразно включать следующие разделы:

1. Предмет договора. Стороны достаточно подробно описывают предмет конкретного договора аренды, перечисляют все его составные части и документы. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

2. Права и обязанности сторон.

Арендодатель имеет право: 

• Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению. 
• Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
• Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

Арендодатель обязан:

• предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
• предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
• если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
• производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право:

• Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
• Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
• Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

• использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
• вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

3. Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

4. Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

• определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
• установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
• определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
• передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
• затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

6. Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

7. Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

• исполнение договора:
• ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
• соглашение обеих сторон о расторжении договора;
• исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

8. Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

9. Наименование и местонахождение сторон. 

Особенности договора аренды недвижимого имущества

В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:

• При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
• Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (в силу ст. 651 срок договора более года подлежит регистрации).
• При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

• по чьей инициативе может быть расторгнут;
• за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
• дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

https://youtube.com/watch?v=YSyI-w4A_YQ

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Какие виды существуют?

Соглашение социального найма

Договор социального найма предоставляет право на использование жилья на льготных условиях (бесплатно или по минимальной стоимости за содержание помещения) людям, которые в нем нуждаются.

Льготникам предоставляется муниципальное или государственное жилье, регулируются особенности социального найма ст. 60 Жилищного кодекса РФ.

Во второй части данной статьи говорится, что такой тип найма является бессрочным. Для получения такой помощи от государства необходимо относиться к категории малоимущих граждан и иметь документ, подтверждающий необходимость в жилье.

Обязанности у жильцов таких помещений такие же, как и при обычной аренде: за нарушение условий можно лишиться “крыши над головой”.

Смотрите видео о договоре социального найма жилого помещения:

Договор социального найма и как получить от этого выгоду.

Коммерческий съем помещения

Коммерческая аренда подразумевает сдачу помещений под различные предприятия, организации и объединения, целью которых является систематическое получение прибыли. Они могут сдаваться под заведения питания, спортивные организации, магазины, банки, парикмахерские и многое другое и, конечно же, в этом случае составляется договор на оказание услуг.

ВНИМАНИЕ: К таким помещениям выдвигаются особенные требования, т.к. они должны быть выведены с баланса жилых и приобрести статус коммерческих

Стоимость таких помещений значительно выше.

Помимо классических требований, в договоре аренды прописываются все меры техники безопасности, которые обязан предпринимать арендатор для обеспечения сохранности имущества и помещения в целом.

27. Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора являются сама передача арендованного имущества и ее оформление. К ее оформлению закон предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания. Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения (технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции).

Стороны по договору — арендодатель и арендатор. Арендодатель — это собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). Арендатор — гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендатор жилого здания — только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК).

Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия «здание» и «сооружение» технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) — самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.